Capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt d’un ménage fait référence au montant maximum que le ménage peut rembourser mensuellement, si un emprunt lui était accordé. Le montant maximum est calculé en fonction des revenus et des charges (emprunt immobilier, crédit à la consommation) du ménage qui souhaite emprunter. La capacité d’emprunt correspond à la capacité d’endettement du ménage.

Capacité d’emprunt et taux d’endettement

Avant d’octroyer un crédit à un client, une banque cherchera toujours à identifier les capacités d’emprunt de son client. Pour mesurer la capacité d’emprunt d’un ménage, la mensualité maximale que le client pourra rembourser, la banque identifiera le taux d’endettement du ménage. Le taux d’endettement est la part du revenu qui est exclusivement consacrée au remboursement des crédits. Par crédits, nous entendons à la fois les crédits à la consommation et les crédits immobiliers. Le taux d’endettement maximal accepté par les banques est de 33%. Cependant, en fonction des revenus du ménage, le taux d’endettement toléré par la banque peut fluctuer. Ainsi, lorsque le ménage souhaitant obtenir un prêt dispose de gros revenus, alors, la banque acceptera facilement de dépasser le seuil de 33%. En effet, pour un ménage disposant de revenus confortables, même en étant endetté à 40%, les revenus restant lui permettront de maintenir un train de vie confortable.

Mais si les revenus du ménage acquéreur sont faibles, la banque imposera un taux d’endettement inférieur à 33%, pour accorder le prêt. En effet,  lorsque les revenus du ménage sont faibles, l’impact des remboursements du crédit sur le revenu du ménage est bien plus important, le ménage peut se trouver rapidement en difficulté.

Pour calculer la capacité d’emprunt du ménage, l’organisme financier recense tous ses revenus :

- Salaires, traitements, primes contractuelles, 13ème mois,

- Revenus professionnels non salariés

- Revenus mobiliers

- Revenus immobiliers

    Les salaires, les traitements ainsi que les primes contractuelles, et le 13ème mois sont pris en compte par tous les organismes financiers. Cependant, la prise en compte de certains revenus dans le calcul de la capacité d’emprunt est à la seule discrétion de l’organisme financier. Parmi ces revenus figurent, les allocations, les revenus mobiliers et immobiliers. Certaines banques refusent de prendre en compte les allocations, car, elles sont destinées aux enfants, et elles sont difficilement saisissables.

Pour les salariés recevant des commissions, la prise en compte des commissions varie en fonction de l’établissement. Certains organismes financiers prendront en compte les commissions perçues en faisant une moyenne sur une durée déterminée (3 mois, six mois, une année …), d’autres encore ne les prendront pas du tout en compte. Ainsi, la capacité d’emprunt d’un ménage peut fluctuer substantiellement d’une institution financière à une autre.

Lorsque tous les revenus du ménage ont été recensés, le prêteur identifie alors les dettes du ménage. De ce fait, il demande au ménage de recenser l’ensemble de ses crédits en cours. Les crédits à identifier représentent à la fois les crédits à la consommation et les crédits immobiliers.

Simulation de la capacité d’emprunt

Aujourd’hui, le consommateur peut directement obtenir sa capacité d’emprunt en ligne. Pour cela, il dispose de nombreux simulateurs de capacité d’emprunt en ligne. Les informations qu’il doit communiquer pour acquérir cette information sont :

- Les revenus du ménage

- Les crédits en cours du ménage.

Ces critères seuls ne suffisent pas à calculer la mensualité maximale que l’emprunteur pourrait supporter, car d’autres variables rentrent en jeu pour obtenir cette donnée. En effet, le taux d’intérêt, la durée du crédit sont des facteurs importants pour déterminer la capacité d’emprunt.

Bien que la capacité d’emprunt, soit un élément important du dossier de prêt, les banques s’appuient aussi sur d’autres facteurs pour déterminer la somme qu’un emprunteur pourra obtenir.

Crédit immobilier

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, pour déterminer la capacité d’emprunt, certains organismes financiers en plus des crédits en cours recenseront l’ensemble des charges du ménage. Ces charges prennent en compte le loyer, la nourriture, la santé … L’emprunteur peut les calculer lui-même, la meilleure manière étant de s’appuyer sur ses relevés bancaires. Cependant, s’il s’agit de l’achat de la résidence principale du ménage, aucun organisme financier ne prendra en compte le loyer. Cela s’explique par le fait qu’en finançant l’achat de sa résidence principale, l’emprunteur n’aura plus besoin de payer un loyer, étant donné qu’il habitera dans le bien financé.

En fonction du projet d’achat, le montant destiné à acheter le bien peut varier. En effet, les frais de notaire sont plus élevés dans lorsqu’il s’agit de biens anciens. Tandis, que pour les biens anciens, les frais de notaire sont autour de 8%, les biens neufs ont des frais de notaire se situant entre 2% et 3%. De ce fait, pour une même capacité d’emprunt, la valeur du bien financé sera moins élevée si le ménage souhaite acquérir un bien ancien, que s’il envisage d’acquérir un bien neuf.

D’autres facteurs tels que la durée de l’emprunt et le taux d’intérêt influencent la capacité de l’emprunt. Dans le contexte actuel, marqué par des taux d’intérêt très faibles, les capacités d’emprunt des ménages sont plus élevées que si les taux d’intérêt étaient élevés. Ainsi, alors qu’en 1991, le taux d’intérêt moyen observé pour un crédit immobilier était autour de 9%, aujourd’hui, ce taux moyen est passé à 1.6% (taux hors assurance). Mais si les capacités d’emprunt sont plus élevées en 2016, le prix des biens l’est aussi.

En calculant la capacité d’emprunt, le banquier détermine les mensualités maximales que l’emprunteur  pourra supporter. Aussi, en plus de la capacité d’emprunt, il calcule le reste à vivre du ménage. Pour les banques, le reste à vivre est le montant qu’il reste au ménage après s’être acquitté du paiement de ses crédits, et de ses dépenses courantes. Ainsi, le reste à vivre prend en compte les dépenses de logement, de santé, d’énergie (électricité, gaz), d’alimentation, de transport … En générale, les organismes financiers établissent des seuils pour le reste à vivre. Chaque institution financière est libre de déterminer son reste à vivre minimum. Le reste à vivre peut varier en fonction de l’emprunteur. Le niveau du reste à vivre exigé par la banque dépend de la taille du ménage, ainsi que de la situation géographique du ménage.

En plus, le banquier analyse aussi sa gestion de ses revenus. L’emprunteur épargne-t-il ? Vit-il au dessus de ses moyens ? Est-il constamment à découvert ? De ce fait, pour deux ménages à priori identiques, le reste à vivre exigé pour l’emprunteur pourra être différent. Cet indicateur appartient aux nombreux indicateurs utilisés pour analyser le dossier de crédit de l’emprunteur

Crédit à la consommation

Tout comme pour les crédits immobiliers, lorsqu’il s’agit d’acquérir un crédit à la consommation, le prêteur identifie la capacité d’emprunt du ménage, et son reste à vivre.

Légalement, l’institution financière qui délivre le crédit peut s’appuyer uniquement sur le formulaire rempli par le client si le crédit octroyé ne dépasse pas 3 000 €. Mais dès lors que le crédit est supérieur à 3 000 €, l’organisme financier est contraint d’exiger un certain nombre de justificatif, dont les justificatifs de revenu.

La capacité d’emprunt est un indicateur qui a pour vocation d’éviter le surendettement du consommateur. Ainsi, quelque soit le crédit désiré, l’institution financière essaiera toujours d’établir la capacité d’emprunt de l’acquéreur. Tous les dossiers de crédit doivent être remplis en toute bonne foi. Si un consommateur en situation de surendettement avait omis  de signaler la totalité de ses crédits, lors de la souscription d’un de ces crédits bancaires, dans le but de camoufler son niveau d’endettement, alors, son dossier ne serait pas recevable dans une commission de surendettement. La bonne foi du demandeur étant un des éléments clés pour obtenir un dossier recevable qui permettrait à l’emprunteur de voir ses dettes effacées.

En plus de la capacité d’emprunt, du reste à vivre, et de la gestion du budget du ménage, les prêteurs prennent en compte le crédit scoring. Tous les facteurs rentrant en compte pour déterminer le niveau de risque de l’emprunteur sont regroupés dans le crédit scoring. Plus le crédit scoring sera bon, plus l’emprunteur aura de chances d’obtenir l’emprunt qu’il désire à un taux avantageux. Le scoring prend en compte les facteurs suivants :

- L’âge de l’emprunteur

- Le salaire

- La profession

- Le nombre d’enfants…

Pour chacun des facteurs ci-dessous, l’emprunteur aura une note mais pour chaque facteur le coefficient sera différent.

Chaque institution financière ayant sa propre grille d’évaluation, pour un même dossier de prêt immobilier par exemple, l’évaluation faite pourrait être différente en fonction de l’institution financière. Détenir un bon dossier de prêt est essentiel pour l’emprunteur, ce faisant, cela augmente sa capacité d’emprunt. Lorsque l’emprunteur a un bon dossier, il est en mesure d’obtenir un taux d’intérêt plus bas. Finalement, lorsqu’un ménage souhaite obtenir un emprunt, il a tout intérêt à contacter de nombreuses institutions financières afin de comparer les propositions, il pourra alors choisir l’institution qui lui fera la meilleure proposition.