Le calcul d’emprunt

Lorsqu’un ménage souhaite financer un projet qu’il s’agisse d’un achat immobilier, de l’achat d’un véhicule, ou de tout autre bien, s’il ne dispose pas de la trésorerie nécessaire pour mener à bien le projet, il peut faire appel à un emprunt. Si la valeur du projet est supérieure à 3 000€, le demandeur sera contraint de fournir des justificatifs à l’institution prêteuse. Avant de s’engager sur un crédit pendant de nombreux mois, ou années, le consommateur doit disposer de toutes les informations liées à son crédit. Ainsi, le législateur a mis en place de nombreuses obligations pour les professionnels du crédit. 

Tout d’abord, le prêteur devra s’assurer que l’emprunteur est solvable, c’est à dire d’une part, qu’il n’est pas fiché pour des incidents de paiement, et d’autre part, qu’il dispose de revenus réguliers et suffisants pour rembourser le crédit qu’il souhaite obtenir. Ainsi, pour mettre toutes les chances de son côté, un emprunteur a tout intérêt à calculer lui même sa capacité d’emprunt. Cet indicateur sera de toute manière calculé par l’organisme financier auprès duquel il soumettra sa demande de prêt.

Calcul de la capacité d’emprunt

Pour se faire, l’emprunteur devra recenser l’ensemble de ses revenus (salaires, primes contractuelles, allocations…). Cependant, il doit prendre en compte le fait que certains de ses revenus pourraient ne pas être pris en compte par l’institution financière (allocations, primes exceptionnelles …). Puis, il devra comptabiliser l’ensemble de ses dettes auprès des établissements de crédits. En faisant le ratio : (Dettes/Revenus) x100, il obtiendra son taux d’endettement. Et enfin, il prendra 33% (33% étant le taux d’endettement maximal communément accepté), sur lesquels, il soustraira son taux d’endettement. Avec la valeur obtenue, il pourra déterminer sa capacité d’emprunt. Pour cela, il utilisera la valeur obtenue (un pourcentage) qu’il multipliera par ses revenus, ce qui lui permettra de connaître le niveau de la mensualité maximum que le prêteur pourra lui accorder.

Exemple :

Un ménage disposant de revenus de 4500€, qui rembourse environ 300€ de crédits à la consommation par mois, sera endetté à 6.6% ((300/4500)*100). Sa capacité d’emprunt sera de 4500*(33%-6.6%), soit 1 188€.

Cependant, il doit prendre aussi en compte le fait que son estimation pourra être revue à la baisse ou à la hausse par l’institution bancaire, en fonction de ses charges, de son mode de gestion de son budget …

TAEG

Pour calculer le coût de son emprunt, le ménage s’appuie sur le TAEG. Le TAEG est un taux actuariel, il permet d’identifier le coût effectif de l’emprunt. Quelque soit le crédit, qu’il soit à la consommation ou immobilier, les professionnels doivent faire clairement apparaître le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). En imposant cela aux institutions financières, le législateur a voulu permettre aux ménages de disposer d’un outil de comparaison, ceci, afin de comparer le coût du crédit entre les différentes institutions. En effet, le TAEG est normalisé. Ainsi, pour tous les organismes de crédit, le TAEG contient bien entendu le taux d’intérêt appliqué sur le crédit. En plus, on y retrouve aussi, tous les frais déterminables liés à la mise en place de la ligne de crédit par le prêteur. Parmi ces frais figurent : les frais de dossier, les frais de gestion liés à la ligne de crédits…

Le TAEG est aussi un instrument qui permet de s’assurer que le taux d’intérêt est inférieur au taux d’usure défini par la banque de France.

L’assurance n’étant pas obligatoire pour les crédits à la consommation et les crédits immobiliers, elle n’est pas prise en compte dans le calcul du TAEG. D’autant que l’emprunteur est libre de choisir sa compagnie d’assurance. Il peut s’assurer auprès de l’établissement qui lui octroie le crédit, ou dans un autre organisme. 

Cependant, l’assureur exprimera le coût de la prime d’assurance en pourcentage sur toute la durée du crédit. De sorte que le consommateur dispose à la fois du pourcentage, et du montant de la prime d’assurance mensuelle.

Emprunt immobilier

S’il s’agit d’un projet immobilier, le ménage acquéreur devra monter un dossier de prêt bien plus complet. Sur la base de ce dossier de prêt, l’institution financière fera de nombreux calculs afin de déterminer le montant qu’elle pourra octroyer à l’emprunteur, et le taux d’intérêt qu’elle lui appliquera.

En plus du taux d’endettement, l’institution financière calculera aussi le scoring de l’emprunteur, le reste à vivre…

Pour déterminer le coût de l’emprunt immobilier qu’elle accordera au ménage, l’institution financière doit étudier le dossier de prêt fourni par le client. En effet, le niveau du taux d’intérêt sera déterminé par le niveau de risque de l’emprunteur. Moins le dossier présentera de risques pour le prêteur et plus le taux d’intérêt appliqué à l’emprunteur sera bas, et par conséquent, le coût du crédit aussi. 

En plus du niveau de risque, le prêteur prend en compte la présence d’un apport financier pour la réalisation du projet immobilier. En effet, un apport est toujours bien vu par le banquier. Toutes ces données rentrent dans le calcul du scoring par la banque. L’institution financière dispose d’autres critères pour calculer le scoring du ménage. Il faut savoir que le calcul du scoring est propre à chaque établissement financier. Ainsi, chaque banque est libre de pondérer à sa guise les éléments du dossier de l’emprunteur.

Lorsqu’il connaît le taux d’intérêt qui lui sera appliqué, l’emprunteur peut calculer le coût de son emprunt. Pour cela, il dispose de nombreux simulateurs en ligne, il lui suffit simplement d’y insérer : le montant de l’emprunt, le taux d’intérêt, ainsi que la durée de l’emprunt. Avec ces informations, l’emprunteur obtiendra le calcul de son emprunt, à savoir, le niveau des mensualités, et le coût total de l’emprunt. Certains sites disposent d’un graphique afin de permettre à l’emprunteur de définir pour lui la durée optimale de son emprunt. C'est-à-dire, le coût de l’emprunt en fonction de la durée de l’emprunt et par là-même des mensualités.

L’échéancier doit permettre au ménage de disposer d’un maximum d’information pour chacune des échéances de crédit. Ainsi, pour chaque échéance, le prêteur précise les intérêts remboursés, le capital remboursé, le capital restant dû. S’il y avait d’autres frais, ils devraient figurer dans une autre colonne. De même, l’assurance peut aussi figurer dans l’échéancier de prêt. Si l’emprunteur s’assure auprès de l’établissement qui lui fournit le prêt, alors, l’assurance figurera forcément dans l’échéancier.

Pour réaliser son projet, le ménage peut mettre en place différents types de dispositifs, qui auront un impact sur le calcul de l’emprunt. Lors d’un premier achat, s’il s’agit de l’achat de la résidence principale, en fonction de ses revenus, un ménage peut obtenir un prêt à taux zéro(PTZ). Le montant accordé par ce dispositif dépend du prix du bien à financer, et de la zone dans laquelle le ménage souhaite acquérir le bien. Avec ce dispositif, le ménage dispose d’un prêt sans intérêt pour lequel il peut obtenir un différé de paiement pouvant aller jusqu’à 15 ans. 

En plus de son crédit immobilier, et du prêt à taux 0, il peut aussi obtenir un prêt à 1% employeur. S’il avait souscrit à un PEL (Plan d’Epargne Logement), il pourrait bénéficier d’un prêt à des conditions avantageuses. De plus, il peut arriver que l’emprunteur décide de mettre en place deux emprunts bancaires pour réaliser son projet. Par exemple, s’il doit faire des travaux de rénovation dans le bien qu’il achète, il pourra prendre un emprunt pour acheter le bien, et un autre pour financer la réalisation des travaux.

Avec ces différents dispositifs, sur la durée totale de l’emprunt, le ménage se retrouverait avec une mensualité différente pour chaque dispositif, un échéancier distinct pour chaque dispositif … Etant donné le fait que pour chaque emprunt, le montant financé est différent, le taux d’intérêt ainsi que  l’échéance le sont aussi.

Avec tous ces échéanciers, le calcul du coût de l’emprunt et de ses mensualités sur la durée totale de l’emprunt est plus compliqué pour le ménage. En effet, si l’emprunteur a pu obtenir ses différents prêts, à certaines périodes, les échéances de remboursement peuvent lui paraître trop lourdes, par exemple à l’issu du différé du prêt à taux 0.  En lissant ses prêts ; la banque lui permet d’obtenir des échéances constantes sur toute la durée du prêt. L’emprunteur a tout intérêt à faire en sorte d’optimiser le lissage de l’emprunt pour réduire le coût de l’emprunt.

Finalement, l’échéancier est vraiment indispensable, parce qu’il regroupe toutes les informations liées au calcul de l’emprunt. D’autant que l’emprunteur reçoit mensuellement un échéancier actualisé. Ainsi, lorsque les taux d’intérêt varient, l’emprunteur qui essaie de renégocier son taux peut à l’aide de son échéancier actualisé, déterminer rapidement si les conditions qui lui sont proposées lui sont favorables ou non.