L'emprunt immobilier

L’administration française identifie l’emprunt immobilier comme un  emprunt concernant les opérations d’achat d’un immeuble en vue d’une habitation, ou d’un terrain à construire. Les réparations, ou les opérations d’entretien dont les montants sont supérieurs à 75 000€ appartiennent à la catégorie des emprunts immobiliers.

D’après les statistiques de l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques), au 1er Janvier 2013, 57.8% des ménages français étaient propriétaires de leur logement. Ce chiffre est resté stable sur les dix dernières années. En 2015, le montant de la transaction moyenne était autour de 250 000€, et celui de l’emprunt moyen avoisinait les 180 000€.

Aujourd’hui en France le taux d’intérêt sur 20 ans est de 1.6%. Avec un niveau aussi bas, les ménages sont incités à acheter, car le coût de l’emprunt est faible.

Qui propose les emprunts bancaires ?

Aujourd’hui, de nombreuses institutions financières peuvent proposer des emprunts immobiliers, parmi lesquelles se trouvent les banques, les compagnies d’assurances...

Pour obtenir un emprunt bancaire aux meilleures conditions possibles, les consommateurs peuvent faire appel à un courtier en crédit immobilier. Le courtier immobilier est un intermédiaire entre l’institution financière et l’emprunteur. Le courtier représente le consommateur, il négocie avec les institutions prêteuses pour lui obtenir les meilleures conditions d’emprunt possible. Le courtier travaille avec de nombreuses institutions financières, elles lui envoient régulièrement leurs grilles comportant les taux applicables en fonction du profil de l’emprunteur et de la durée du prêt. Une fois que le courtier a négocié les conditions, le consommateur pourra choisir l’institution prêteuse parmi les différentes propositions du courtier.

Pour obtenir un emprunt immobilier, les ménages doivent fournir de nombreuses informations aux organismes financiers. Il s’agit notamment : des justificatifs d’identité, de situation familiale, de domiciliation, de revenus. Concrètement, les pièces justificatives sont :

  • la pièce d’identité,
  • livret de famille, attestation de PACS,
  • quittance de moins de 3 mois,
  • les trois derniers bulletins de paie, avis d’imposition, les trois derniers relevés de compte…

En plus de cela, si le ménage avait des crédits qui n’étaient pas arrivés à échéance, alors cette information devrait être tenue à la disposition de l’institution prêteuse. L’objectif étant d’analyser le mieux possible la situation financière du ménage acquéreur. Pour cela, la banque essaiera de déterminer la capacité d’emprunt du ménage. Sachant que le taux d’endettement communément accepté pour les ménages est de 30%, pour calculer la capacité d’emprunt du ménage, les organismes financiers s’appuient sur 3 facteurs.

Ils prennent en compte :

  • les ressources du ménage (salaires, traitements, allocations, revenus mobiliers et revenus immobiliers…)
  • le TEG appliqué, en règle générale
  • la durée de l’emprunt.

Les institutions prêteuses apprécient particulièrement, les emprunteurs disposant d’un apport financier. Ils sont aussi attentifs à la manière avec laquelle l’emprunteur gère son budget. C’est pour cette raison qu’elles lui demanderont de fournir ses trois derniers relevés bancaires. Un client sans cesse à découvert sera un client risqué pour le banquier. Du fait de la durée de l’emprunt, il est essentiel pour le prêteur que l’emprunteur dispose d’un contrat à durée indéterminée.

Taux d’intérêts

Lorsqu’un ménage finance un achat immobilier, le niveau du taux d’intérêt (Taux Annuel Effectif Global) est essentiel. C’est le taux d’intérêt qui détermine le coût du financement. Le ménage souhaitant acquérir un bien immobilier via un emprunt immobilier a la possibilité de s’endetter à taux fixe ou à taux variable.

Lorsque l’emprunteur choisit un endettement à taux fixe, le prêteur pourra lui faire plusieurs simulations. Dans ces simulations, le taux d’intérêt applicable sera différent en fonction de l’échéance de l’emprunt. Plus l’échéance sera longue, et plus le taux d’intérêt sera élevé. Cela s’explique par le fait, que plus la durée de l’emprunt est longue, plus il y’a de risques pour le prêteur.

Lorsque l’emprunteur s’endette à taux variable, le taux d’intérêt appliqué sur son emprunt est indexé sur un des taux du marché, en Europe, la référence est l’Euribor (Euro Interbank Offered Rate) qui a différents termes (3 mois, 6mois, 1 an…). Du fait de la durée du crédit, l’emprunteur s’endettant à taux variable aura tout intérêt à demander un cap, c'est-à-dire un niveau maximum de variation de son taux d’intérêt. Mais en bénéficiant d’un cap, le taux de départ de l’emprunt sera plus élevé, que si son crédit n’était pas capé.

En choisissant le taux fixe, dès la souscription à l’emprunt immobilier, l’emprunteur sait exactement quel sera le coût de son emprunt. Il a une visibilité sur toute la durée de son crédit. Cependant, à la souscription de l’emprunt immobilier, le taux d’intérêt fixe est plus élevé que le taux d’intérêt variable. Sachant qu’au début du prêt immobilier, l’emprunteur rembourse surtout les intérêts de l’emprunt, il est plus intéressant de bénéficier du taux d’intérêt le plus faible possible au début de l’emprunt. Les emprunteurs choisissant de s’endetter à taux variable, ont la possibilité de faire des remboursements anticipés sans pénalités. De plus, bien souvent dans la convention de prêt figure une clause permettant à l’emprunteur de passer d’un emprunt à taux variable à un emprunt à taux fixe. Finalement, quand bien même le consommateur aurait décidé de s’endetter, à taux variable, il lui sera possible de modifier son emprunt pour passer à un endettement à taux fixe, si son contrat le prévoit.

Remboursement anticipé

L’emprunteur a la possibilité de procéder à un remboursement anticipé de son prêt. Cependant, si l’emprunt est à taux fixe, la valeur du remboursement anticipé doit être au moins égale à 10% du prêt, à moins que l’emprunteur ne rembourse le solde du prêt. Si ce n’était pas le cas, l’emprunteur devrait s’acquitter de pénalités. Mais les pouvoirs publics ont légiféré sur le niveau des pénalités. D’une part, les pénalités ne pourront pas atteindre plus de 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé. D’autre part, les pénalités ne peuvent pas être supérieures à 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû de l’emprunteur.

Depuis, la loi du 1er Juillet 1999, dans certaines conditions, le remboursement anticipé par le ménage ne pourra pas faire l’objet de pénalités. Notamment si l’un des conjoints décède, si le remboursement est effectué à cause d’une mutation professionnelle de l’un des époux, ou encore, du fait d’un licenciement.

Obligations du prêteur

La législation française impose à l’emprunteur d’informer correctement le prêteur des risques d’un emprunt immobilier. De plus, il a pour obligation de lui fournir au moins deux simulations différentes, avec des durées et des échéances différentes. Après réception de l’offre de prêt l’emprunteur dispose d’un délai de  réflexion de 10 jours, ce n’est qu’à l’issu du délai de réflexion que l’emprunteur peut accepter l’offre de prêt qui reste valable pendant 30 jours calendaires.

Assurance

Pour un emprunt immobilier, l’assurance n’est pas obligatoire pour l’emprunteur, cependant, l’organisme financier peut l’exiger à l’emprunteur. En générale, du fait de la durée de l’emprunt, l’organisme prêteur exige une assurance pour l’emprunteur. Les risques qu’elle souhaite couvrir sont en générale la perte d’emploi, l’invalidité, la maladie et le décès. L’emprunteur reste libre de choisir son assureur. Pour les personnes touchées par des problèmes de santé, la convention AERAS est le moyen de s’assurer. L’emprunteur a la possibilité de résilier son assurance dans l’année suivant la mise en place de l’emprunt immobilier, cependant, pour que la résiliation puisse se faire, le prêteur doit l’avoir acceptée.

Perspectives 

Les emprunteurs ayant déjà un emprunt immobilier dont les conditions semblent défavorables ont la possibilité de le renégocier. Ainsi, si les taux d’intérêt ont fortement baissé, il sera plus intéressant pour l’emprunteur de renégocier son crédit. Pour renégocier son crédit, l’emprunteur doit se rapprocher de la banque qui lui a délivré son emprunt immobilier, afin d’obtenir un avenant sur le contrat de prêt immobilier. L’avenant contiendrait la modification du taux d’intérêt, et un nouvel échéancier.

Si la négociation avec son banquier n’aboutit pas au résultat escompté, l’emprunteur a toujours la possibilité de faire racheter son crédit par une autre institution financière. Mais avant de faire racheter cet emprunt, il doit s’assurer que l’opération est intéressante pour lui, car il devra payer de nouveaux frais de dossiers, et il pourrait être soumis aux pénalités de remboursement anticipé.

Le législateur a mis en place de nombreux dispositifs afin d’aider les ménages à accéder à la propriété. Parmi ces dispositifs figurent le Prêt à taux zéro (PTZ), ce prêt est exclusivement destiné à l’achat de la première résidence principale. Ce dispositif est très encadré, il est soumis à des conditions de revenus qui varient en fonction de la zone dans laquelle le ménage souhaite acheter son bien immobilier. De plus, le prêt à taux zéro est forcément associé à un ou plusieurs emprunts bancaires, à un apport, ou encore, à d’autres dispositifs. L’avantage de ce prêt est la durée de remboursement qui s’étale sur 20 ou 25 ans, en plus l’acheteur bénéficie d’un différé pour le remboursement. Le différé pouvant s’étaler sur 10 ou 15 ans. De nombreux établissements proposent le PTZ.