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🔶 Le rachat de crédit immobilier

Depuis l’été 2016, les taux des crédits immobiliers atteignent des valeurs historiquement basses. Il est alors intéressant pour le titulaire d’un tel crédit de renégocier son contrat de prêt via la procédure de rachat de crédit immobilier. Voici quelques points pour vous aider au mieux dans cette démarche :

🔶 1- Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Tout d’abord, pour savoir si vous pouvez être intéressés par un rachat de crédit immobilier, il est important de comprendre ce que signifie cette expression.

Selon le code de la consommation, un prêt immobilier est destiné à financer l’acquisition :

Il peut également avoir pour but de payer les réparations, l’amélioration ou l’entretien d’un immeuble si le montant du crédit est supérieur à 75 000€. L’achat doit être fait par une personne, physique ou morale, hors de son activité professionnelle.

Attention ici aux faux-amis ! De manière générale, un rachat de crédit est une opération permettant de regrouper plusieurs prêts en un seul – il est alors synonyme de regroupement de crédits ou restructuration de dettes. Il peut prendre deux formes :

Cependant, un rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter le prêt immobilier à un établissement financier, ou le renégocier, dans le but de profiter de conditions et/ou de taux plus avantageux. Cette opération est courante puisque ce type de crédit est généralement souscrit pour des périodes relativement longues (en moyenne 20 ans) à un taux calculé selon les indicateurs de l’époque. Dès lors, lorsque les taux baissent par rapport au taux d’origine, il est très intéressant de revoir son contrat. Le rachat de crédit immobilier regroupe deux cas :

Les frais ne sont pas les mêmes suivant les situations

🔶 2- Le rachat de crédit immobilier par une renégociation

Comme on l’a vu précédemment, l’opération de rachat de crédit immobilier peut s’opérer par une renégociation du prêt d’origine avec l’établissement qui l’a accordé initialement. Le but est d’obtenir de meilleures conditions qu’au départ du fait d’une baisse du montant des mensualités du prêt à rembourser et/ou d’une réduction de la durée de remboursement.

2-    Le rachat de crédit immobilier par une renégociation
Cela se matérialise par une modification du contrat donc par un simple avenant. Dès lors, le rachat de crédit immobilier n’entraine en principe que des frais de droits de dossier. Concernant le contenu de l’avenant, deux cas sont à distinguer :

Le taux d’un crédit à taux fixe est calculé selon le simple montant du capital emprunté et la durée de remboursement. L’avenant, matérialisant le rachat de crédit immobilier, doit alors comprendre :

En cas de crédit à taux variable – encore appelé taux révisable, le taux est révisé périodiquement en fonction de l’évolution d’un indice de référence (souvent l’Euribor). L’avenant, matérialisant le rachat de crédit immobilier, doit alors comprendre :

🔶 3- Le rachat de crédit immobilier par la souscription d’un nouveau prêt

L’opération de rachat de crédit immobilier correspond ici à faire racheter son ou ses crédit(s) par un nouvel organisme. Un nouveau contrat est alors dressé et on considère qu’il s’agit d’un premier emprunt. Des frais sont généralement à prévoir :

De plus, puisque le rachat de crédit immobilier correspond ici à un nouveau prêt, il doit remplir toutes les conditions liées à la souscription d’un crédit. A ce titre, le prêteur doit vérifier la solvabilité de l’emprunteur en lui demandant des justificatifs sur sa situation. Il dispose d’une libre-appréciation de la situation et n’a aucune obligation d’accorder un nouveau prêt.

En cas de rachat de crédit immobilier, le nouvel établissement peut également imposer une nouvelle assurance. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle l’est dans la pratique pour les risques liés au décès et à l’invalidité. Depuis la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur n’est pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par le prêteur : il peut choisir une assurance équivalente auprès de l’organisme de son choix.

Le nouveau prêteur peut également, dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, demander en garantie une caution bancaire, voire une hypothèque.

🔶 4- Comment déterminer s’il est intéressant pour moi de procéder à un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est largement recommandé en ce moment car le taux accordé pour les prêts immobiliers est deux fois moins important qu’en 2013. Aujourd’hui, le taux moyen observé est de 1,57% pour une durée de remboursement de 20 ans.

Afin de savoir s’il y a intérêt à procéder au rachat de crédit immobilier, il faut évaluer trois critères :

Comme dans le cas de toute demande de crédit, il est important de faire jouer la concurrence en effectuant des simulations auprès de différents organismes. La plupart du temps, des simulateurs existent en ligne et tout ceci est gratuit. C’est à ce stade qu’il vous faut étudier s’il est préférable de renégocier le contrat avec le prêteur originaire ou s’il vaut mieux procéder à un véritable rachat de crédit immobilier avec un autre organisme. Attention toutefois à bien comparer les offres en fonction du TAEG, seul taux rendant compte du coût réel du prêt.

L’opération de rachat de crédit immobilier reste, à la rentrée de septembre 2016, plutôt avantageuse. A titre d’exemple, avec un prêt de 250 000 euros souscrit sur 20 ans il y a moins de 5 ans, on peut espérer plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économie. Pour être sûr, il suffit de comparer l’échéancier de départ avec l’échéancier nouveau sur la durée restante. N’oubliez jamais, lors de votre évaluation, les frais susceptibles d’être engendrés par le rachat de crédit immobilier : les éventuels indemnités de remboursement anticipé et frais de dossier, mais aussi, dans certains cas, les frais de transferts de garantie. Ces derniers s’appliquent en cas de caution bancaire, ou d’hypothèque, données initialement en garantie. Il est courant, en cas de rachat par un nouvel organisme, que le prêteur originaire les transfère au nouveau. Les frais peuvent alors être minimes, mais parfois correspondre à 2% du capital restant dû.

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