Le rachat de crédit immobilier

Depuis l’été 2016, les taux des crédits immobiliers atteignent des valeurs historiquement basses. Il est alors intéressant pour le titulaire d’un tel crédit de renégocier son contrat de prêt via la procédure de rachat de crédit immobilier. Voici quelques points pour vous aider au mieux dans cette démarche :

  1. Définition du rachat de crédit immobilier
  2. La renégociation de crédit immobilier
  3. Le rachat de crédit immobilier par un nouvel établissement
  4. Comment savoir s’il est avantageux d’effectuer une telle opération ?

1-    Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Tout d’abord, pour savoir si vous pouvez être intéressés par un rachat de crédit immobilier, il est important de comprendre ce que signifie cette expression.

  • Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Selon le code de la consommation, un prêt immobilier est destiné à financer l’acquisition :

  • d’un immeuble à usage d’habitation,
  • ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation,
  • ou d’un terrain destiné à sa construction.

Il peut également avoir pour but de payer les réparations, l’amélioration ou l’entretien d’un immeuble si le montant du crédit est supérieur à 75 000€.                 
L’achat doit être fait par une personne, physique ou morale, hors de son activité professionnelle.

  • Qu’entend-on par rachat de crédit, et plus particulièrement par rachat de crédit immobilier ?

Attention ici aux faux-amis ! De manière générale, un rachat de crédit est une opération permettant de regrouper plusieurs prêts en un seul – il est alors synonyme de regroupement de crédits ou restructuration de dettes. Il peut prendre deux formes :

  • Un regroupement de crédits à la consommation où l’établissement rachète les crédits à la consommation ;
  • Un regroupement de crédits hypothécaires, l’organisme reprenant tous les prêts & dettes du ménage, y compris le crédit immobilier. Cette opération comprend une hypothèque sur le bien immobilier.

Cependant, un rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter le prêt immobilier à un établissement financier, ou le renégocier, dans le but de profiter de conditions et/ou de taux plus avantageux. Cette opération est courante puisque ce type de crédit est généralement souscrit pour des périodes relativement longues (en moyenne 20 ans) à un taux calculé selon les indicateurs de l’époque. Dès lors, lorsque les taux baissent par rapport au taux d’origine, il est très intéressant de revoir son contrat. Le rachat de crédit immobilier regroupe deux cas :

  • Il peut être effectué auprès de l’organisme prêteur – on parle davantage dans ce cas de renégociation de crédit ;
  • Ou bien, un nouvel établissement peut racheter le prêt actuel et il y aura, entre autres, paiement d’indemnités de remboursement anticipé.

Les frais ne sont pas les mêmes suivant les situations

2-    Le rachat de crédit immobilier par une renégociation

Comme on l’a vu précédemment, l’opération de rachat de crédit immobilier peut s’opérer par une renégociation du prêt d’origine avec l’établissement qui l’a accordé initialement. Le but est d’obtenir de meilleures conditions qu’au départ du fait d’une baisse du montant des mensualités du prêt à rembourser et/ou d’une réduction de la durée de remboursement.

Cela se matérialise par une modification du contrat donc par un simple avenant. Dès lors, le rachat de crédit immobilier n’entraine en principe que des frais de droits de dossier. Concernant le contenu de l’avenant, deux cas sont à distinguer :

  • Si le prêt souscrit est à taux fixe :

Le taux d’un crédit à taux fixe est calculé selon le simple montant du capital emprunté et la durée de remboursement. L’avenant, matérialisant le rachat de crédit immobilier, doit alors comprendre :

  • Un échéancier : Il doit détailler pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé ;
  • Le taux effectif global (TEG) et le coût du crédit : Le TEG (ou TAEG pour taux annuel effectif global) correspond au taux d’intérêt fixé par l’établissement de crédit. Il permet d’obtenir le coût total du crédit puisqu’il comprend le taux nominatif (taux d’intérêt de base), les frais divers (les frais de dossier par exemple) et éventuellement des primes d’assurance si une assurance obligatoire est souscrite auprès de l’établissement prêteur. En cas de rachat de crédit immobilier, l’avenant doit comprendre le TEG calculé uniquement pour les seules échéances et frais à venir.
  • Si le prêt souscrit est à taux variable :

En cas de crédit à taux variable – encore appelé taux révisable, le taux est révisé périodiquement en fonction de l’évolution d’un indice de référence (souvent l’Euribor). L’avenant, matérialisant le rachat de crédit immobilier, doit alors comprendre :

  • Un échéancier : Comme précédemment, il doit détailler pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé ;
  • Le taux effectif global (TEG) et le coût du crédit : Là encore, ils ne doivent être calculés que pour les seules échéances et frais à venir jusqu’à la date de révision du taux ;
  • Les conditions et modalités de variation du taux.

3-    Le rachat de crédit immobilier par la souscription d’un nouveau prêt

L’opération de rachat de crédit immobilier correspond ici à faire racheter son ou ses crédit(s) par un nouvel organisme. Un nouveau contrat est alors dressé et on considère qu’il s’agit d’un premier emprunt. Des frais sont généralement à prévoir :

  • Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) au profit du prêteur d’origine : Cette indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû au taux moyen du prêt et elle ne peut être supérieure à 3% du capital restant dû avant le remboursement.
  • Des frais de dossier liés à l’ouverture du nouveau contrat : Le rachat de crédit immobilier étant considéré comme un nouvel emprunt, le nouvel établissement prêteur peut facturer des frais de dossier.

De plus, puisque le rachat de crédit immobilier correspond ici à un nouveau prêt, il doit remplir toutes les conditions liées à la souscription d’un crédit. A ce titre, le prêteur doit vérifier la solvabilité de l’emprunteur en lui demandant des justificatifs sur sa situation. Il dispose d’une libre-appréciation de la situation et n’a aucune obligation d’accorder un nouveau prêt.

En cas de rachat de crédit immobilier, le nouvel établissement peut également imposer une nouvelle assurance. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle l’est dans la pratique pour les risques liés au décès et à l’invalidité. Depuis la loi Lagarde de 2010, l’emprunteur n’est pas obligé de souscrire à l’assurance proposée par le prêteur : il peut choisir une assurance équivalente auprès de l’organisme de son choix.

Le nouveau prêteur peut également, dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, demander en garantie une caution bancaire, voire une hypothèque.

4-    Comment déterminer s’il est intéressant pour moi de procéder à un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est largement recommandé en ce moment car le taux accordé pour les prêts immobiliers est deux fois moins important qu’en 2013. Aujourd’hui, le taux moyen observé est de 1,57% pour une durée de remboursement de 20 ans.

Afin de savoir s’il y a intérêt à procéder au rachat de crédit immobilier, il faut évaluer trois critères :

  • Le différentiel de taux  : Le taux actuel doit être au moins inférieur d’un point par rapport au taux du crédit immobilier originaire (par exemple, un taux initial de 2,8% et un taux actuel de 1,8%). Dans certains cas, un écart de 0,5 point peut justifier un rachat.
  • Le montant du capital restant dû  : Le rachat de crédit immobilier pour une faible somme (par exemple quelques dizaines de milliers d’euros) n’a aucun intérêt. Il est conseillé d’avoir un capital restant dû à un montant assez élevé, ceci dans la perspective des frais engendrés par l’opération.
  • La durée de remboursement restante  : Pour que le rachat soit avantageux, il vaut mieux être dans la première moitié du crédit puisque c’est au départ que les intérêts sont les plus importants. C’est donc au début du prêt qu’il faut penser à la renégociation.

Comme dans le cas de toute demande de crédit, il est important de faire jouer la concurrence en effectuant des simulations auprès de différents organismes. La plupart du temps, des simulateurs existent en ligne et tout ceci est gratuit. C’est à ce stade qu’il vous faut étudier s’il est préférable de renégocier le contrat avec le prêteur originaire ou s’il vaut mieux procéder à un véritable rachat de crédit immobilier avec un autre organisme. Attention toutefois à bien comparer les offres en fonction du TAEG, seul taux rendant compte du coût réel du prêt.

L’opération de rachat de crédit immobilier reste, à la rentrée de septembre 2016, plutôt avantageuse. A titre d’exemple, avec un prêt de 250 000 euros souscrit sur 20 ans il y a moins de 5 ans, on peut espérer plusieurs dizaines de milliers d’euros d’économie. Pour être sûr, il suffit de comparer l’échéancier de départ avec l’échéancier nouveau sur la durée restante. N’oubliez jamais, lors de votre évaluation, les frais susceptibles d’être engendrés par le rachat de crédit immobilier : les éventuels indemnités de remboursement anticipé et frais de dossier, mais aussi, dans certains cas, les frais de transferts de garantie. Ces derniers s’appliquent en cas de caution bancaire, ou d’hypothèque, données initialement en garantie. Il est courant, en cas de rachat par un nouvel organisme, que le prêteur originaire les transfère au nouveau. Les frais peuvent alors être minimes, mais parfois correspondre à 2% du capital restant dû.