Le PTZ primo-accédant

Vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale ? Sachez qu’il est désormais possible de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) pour acheter un logement. Mais il faut respecter certaines conditions, notamment être primo-accédant (voilà pourquoi on parle de PTZ primo-accédant). Retour sur le produit phare du marché immobilier français actuel.

Qu’est-ce qu’un PTZ primo-accédant ?

Le PTZ primo-accédant est tout d’abord un prêt réglementé c’est à un dire un prêt immobilier encadré par les pouvoirs publics, permettant d’acquérir ou de réaliser des travaux à des conditions avantageuses, à condition de respecter certains critères.

Le PTZ primo-accédant est également un prêt « gratuit », une avance de fonds gratuite, car le montant remboursé correspond exactement au montant prêté. C’est donc un prêt à taux zéro, sans intérêts puisque ces derniers sont pris en charge par l’Etat au profit de l’établissement prêteur. De plus, aucuns frais de dossier ou d’expertise ne peuvent vous être demandés dans le cadre d’un PTZ primo-accédant.

Le PTZ primo-accédant n’est qu’un prêt complémentaire car il ne finance pas la totalité de votre projet. Il est souvent nécessaire de le compléter via d’autres types de crédit, ou simplement par un apport personnel.

Enfin, le PTZ primo-accédant est un prêt sous conditions, c'est-à-dire qu’il n’est ouvert qu’au profit de certaines personnes remplissant plusieurs critères.

Quels sont les critères pour bénéficier d’un PTZ primo-accédant ?

Comme son nom l’indique, le PTZ primo-accédant est réservé aux primo-accédants personnes physiques. Plus particulièrement, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années et ne pas être une personne morale (une société civile ne peut donc pas en bénéficier). Néanmoins, il existe des exceptions puisque cette condition n’est pas exigée si l’emprunteur, ou un des occupants du logement :

  • Souffre d’une invalidité grave (titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité de travailler, ou bien bénéficiaire d’une allocation handicap) ;
  • Ou vit dans un logement définitivement inhabitable suite à une catastrophe naturelle ou technologique (la demande devant alors être réalisée dans les 2 ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre).

Mais cette condition n’est pas la seule puisqu’il existe également des impératifs tenant aux  ressources. En effet, l’octroi du PTZ primo-accédant est réservé à ceux dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. Le barème est mis en ligne sur le site de l’administration mais globalement, il reste ouvert aux ménages aux ressources modestes et intermédiaires. Pour déterminer le plafond, la loi prend en compte :

  • Le nombre de personnes destinées à occuper le logement : La situation maritale est sans incidence mais un enfant à naitre est déjà considéré comme faisant partie du ménage.
  • Et la zone d’implantation du logement : Un décret, entré en vigueur le 1e octobre 2014, a découpé le territoire français en trois zones (A, B et C). Ce zonage prend en compte la tension du marché immobilier local c'est-à-dire l’équilibre entre l’offre et la demande en termes de logement (en termes de volume et de prix).

Faisons une application concrète : En 2016, un couple souhaitant bénéficier du PTZ primo-accédant, et acheter un logement en région parisienne (zone « tendue » A), devra avoir des ressources maximales de 51 800€ ; s’il a trois enfants, le plafond atteint 85 100€. Par contre, si le bien se situe en zone rurale, les ressources du couple ne devront pas dépasser 33 600€, 55 200€ s’ils ont trois enfants.

Les ressources à prendre en compte correspondent au plus élevé des deux sommes suivantes : les revenus fiscaux de référence de tous les occupants du logement pour l’année n-2 (c'est-à-dire, pour une demande de PTZ primo-accédant faite en 2016, les revenus de l’année 2014) ou le coût total de l’opération divisé par 9.

A noter : Les revenus du ménage compteront également pour déterminer la durée de remboursement du prêt et l’éventuel différé de remboursement.

Enfin, tous les logements ne sont pas exigibles au PTZ primo-accédant. En effet, un tel prêt ne peut que financer :

  • La construction d’un logement et l’acquisition du terrain destiné à recevoir le bâtiment ;
  • Ou l’achat d’un logement neuf achevé ;
  • Ou l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habilitation, ou d’un  bâtiment en vue de sa première occupation nécessitant la réalisation de travaux concourant à la production/livraison d’un immeuble neuf (ex : réhabilitation d’un ancien atelier industriel) ;
  • Ou l’achat d’un logement existant, sous la condition de réaliser d’importants travaux d’aménagement ;
  • Ou l’achat d’un logement HLM, sous certaines conditions.

A ce titre, un PTZ primo-accédant ne peut être octroyé que dans le cadre de la résidence principale de l’emprunteur. Par là, on entend le logement occupé au moins huit mois par an et qui constitue le centre des intérêts personnels, professionnels et familiaux de l’emprunteur. C’est pourquoi il lui sera demandé d’occuper effectivement le logement dans l’année qui suit l’achat du logement ou celle de la déclaration d’achèvement des travaux.

Quelles sont les montants et modalités de remboursement d’un PTZ primo-accédant ?

Le PTZ primo-accédant est déterminé par un pourcentage au coût total réel de l’opération. Ce coût correspond au prix d’acquisition, au coût de la construction, voire également au coût du terrain et au coût des travaux à réaliser. Attention : Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.

Le résultat obtenu ne doit néanmoins  pas dépasser un certain plafond qui est également déterminé par le nombre d’occupants du logement et la zone d’implantation – le barème applicable se trouve également sur le site des pouvoirs publics. Aussi, le montant maximum du PTZ ne peut pas dépasser 40% du coût de l’opération et il peut s’élever jusqu’à 138 000€.

Reprenons notre précédent exemple : Un couple, sans enfants, souhaite acquérir en région parisienne et pour cela demande un PTZ primo-accédant. Le montant plafond du PTZ est de 40%. Puisqu’il n’y aura que deux personnes qui occuperont le logement, qui se situe en zone « tendue » A, le plafond du coût de l’opération est de 210 000€.

  • Si le coût total réel de l’opération est de 100 000€, le montant maximum accordé sera de 100000€ X 40% = 40 000€.
  • Si le coût total réel de l’opération s’élève à 250 000€, il dépasse le plafond autorisé. Dès lors, c’est le montant de ce plafond qui sera pris en compte et la somme maximale accordée sera de 210 000 X 40% = 84 000€.

Quant à la durée de remboursement, elle prend également en compte la somme des revenus des occupants du logement, la composition du ménage et le zonage géographique dans lequel se situe le logement. En gros, plus les revenus sont modestes et la plus durée du PTZ primo-accédant sera importante.

Cette durée est comprise entre 20 et 25 ans et comprend une période de différé de 5, 10 ou 15 ans (pendant laquelle aucune mensualité n’est versée), soit une période de remboursement qui varie entre 10 et 15 ans.

Plusieurs simulateurs sont en ligne sur différents sites (notamment celui du ministère en charge du logement), ce qui vous permet d’évaluer déjà, et en toute transparence, votre situation si vous êtes intéressé par un PTZ primo-accédant.

Qui aller voir pour obtenir un PTZ primo-accédant ?

Il faut aller voir directement un établissement de crédit pour obtenir une offre de PTZ primo-accédant. Ce dernier doit avoir passé une convention avec l’Etat (la majorité des banques sont concernées).

Dès lors, une double-liberté existe :

  • En premier lieu la vôtre : Vous pouvez choisir l’organisme de votre choix.
  • Mais aussi, celle du prêteur : Comme pour n’importe quel type de prêt, un établissement bénéficie toujours d’une liberté d’appréciation. Le PTZ primo-accédant ne fait pas défaut à ce principe. Il pourra donc librement vérifier votre solvabilité, vous demander différentes garanties, voire vous obliger à souscrire à une assurance décès-validité pour se protéger. Cette liberté s’étend à une liberté de refus puisqu’un organisme n’a jamais l’obligation de vous accorder un prêt.

A quelles obligations je m’engage lors que je contracte un PTZ primo-accédant ?

On l’a vu précédemment, ce type de prêt est réservé à l’achat d’une résidence principale. Dès lors, l’Etat a renfermé les possibilités de mise en location et de revente du logement concerné par le PTZ primo-accédant.

Concernant la mise en location du bien, elle est en principe impossible car le logement doit être utilisé en tant que résidence principale. La loi de finances pour 2016 a néanmoins modifié cette durée d’obligation d’occupation du logement : elle est passée de la fin du remboursement du PTZ primo-accédant (soit parfois 25 ans) à 6 ans. Il n’est donc possible de mettre le logement en location qu’après 6 ans. Mais il existe des exceptions en cas d’évènements exceptionnels (exemples : mobilité professionnelle, situation de chômage de plus d’un an, décès, divorce…).

Concernant les possibilités de revente, il est toujours possible de rembourser le solde restant du PTZ primo-accédant. Si vous souhaitez  acheter un nouveau logement, vous ne pourrez pas bénéficier d’un nouveau PTZ primo-accédant puisque vous aurez été propriétaire de votre logement principal au cours des deux dernières années. Reste alors l’option du transfert de prêt : vous pouvez le demander auprès de l’établissement qui vous l’a accordé. Dans ce cas, les remboursements se poursuivent et les fonds peuvent être utilisés pour acheter la nouvelle résidence principale. Sachez cependant qu’une telle opération est soumise à l’accord de l’organisme, qui peut donc librement la refuser.

En conclusion

Le PTZ primo-accédant permet de bénéficier de conditions plus qu’avantageuses pour réaliser votre projet immobilier. En contrepartie, il faut respecter plusieurs conditions. Comme tout prêt, il reste un engagement important, qui ne doit pas être pris à la légère, d’autant plus qu’il est assorti de quelques obligations.