Le PTZ ancien

Si vous êtes récemment tombés sous le charme d’une vieille demeure, mais que vous craignez que vos finances ne suivent pas pour l’acquérir, cet article est fait pour vous. Aujourd’hui, il est possible de bénéficier d’un prêt à taux zéro (PTZ) pour acheter un bien immobilier ancien avec travaux – on parle de PTZ ancien. Quelques éclaircissements …

Apparition du PTZ ancien

Le prêt à taux zéro a initialement été accordé pour l’acquisition d’une résidence principale neuve. L’article 59 de la loi de finances pour 2015 a étendu son champ d’action puisqu’il est désormais possible de contracter un PTZ ancien, destiné à l’achat de logements anciens à réhabiliter en milieu rural.

Initialement, le PTZ ancien ne concernait que 5920 communes mais la loi de finances pour 2016, en son article 107, a permis d’élargir son champ d’application. Désormais, le PTZ ancien permet d’acheter un logement ancien sur l’ensemble du territoire français – il en est fini du PTZ rural.

Le PTZ ancien : un prêt gratuit

Un PTZ ancien est un prêt immobilier dit à taux zéro. Pourquoi ?

  • Il n’y a pas de frais de dossier. En règle générale, en matière de prêt immobilier, les frais de dossier ont pour but de rémunérer l’organisme auprès duquel vous contractez votre prêt pour l’étude et le montage de votre dossier. Ils constituent en moyenne 1% à 1,5% du capital emprunté. Le PTZ ancien étant un prêt réglementé, vous n’avez aucun frais de dossier à payer.
  • Les intérêts sont à la charge de l’Etat. Les intérêts représentent la somme qu’il faut payer pour emprunter de l’argent. Ils s’expriment en pourcentage (par exemple 4% : Si on emprunte 1000€ pour un an, le montant des intérêts à verser s’élèvera à 44€). Avec le PTZ ancien, c’est l’Etat qui rembourse ces intérêts.

En clair, vous ne rembourserez uniquement que le capital emprunté dans le cadre de votre PTZ ancien.

Le PTZ ancien présente également des conditions avantageuses : sa durée totale est de 20, 22 ou 25 ans, sachant qu’il y a une possibilité de période de différé de 5 à 15 ans durant laquelle l’emprunteur ne paie aucune mensualité.

Les conditions pour bénéficier du PTZ ancien

Pour bénéficier d’un PTZ ancien, il faut remplir plusieurs conditions communes à tous les PTZ :

  • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années (condition de primo-accédant). Il existe des exemptions notamment si l’emprunteur du PTZ ancien, ou un autre résidant du logement, remplit certaines conditions relatives au handicap ou à une invalidité.
  • Remplir des conditions de ressources. Les ressources maximales ne doivent pas dépasser un certain montant pour obtenir un PTZ ancien. Tout ceci est néanmoins modulé en fonction des charges familiales et de la zone où se situe le bien que vous désirez acheter. Le PTZ ancien est donc un prêt familial qui prend en compte la composition du foyer. A titre d’exemple, pour un célibataire vivant seul, ces ressources doivent être comprises entre 37 000 et 24 000€ ; pour un couple avec deux enfants, la fourchette va de 74 000 à 48 000€. A noter que c’est le revenu fiscal de référence qui est pris en compte, ainsi que ceux des autres personnes qui occuperont le logement, et ce pour l’année n-2 précédant l’offre (c'est-à-dire qu’une offre de PTZ faite en 2016 prendra en compte les revenus de 2014 indiqués sur l’avis d’imposition de 2015).
  • Le logement acquis grâce au PTZ ancien doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat du logement. Il est également interdit de le louer pendant les 6 années suivant le versement du prêt. Néanmoins, toutes ces conditions peuvent être assouplies dans certains cas, notamment pour des raisons de mobilité professionnelle, d’invalidité ou de modification de situation familiale. Remarque importante : il est possible de demander le transfert d’un PTZ ancien si on souhaite vendre le logement pour en acheter un nouveau.
  • Le PTZ ancien n’est qu’un prêt complémentaire : il ne sert à financer qu’une partie de l’achat du logement. Dès lors, il sera nécessaire de le compléter par un ou plusieurs autres prêts, voire par un apport personnel. Pour déterminer le montant du PTZ ancien, un pourcentage est appliqué sur le coût total de l’opération. Ce coût est néanmoins plafonné selon le nombre d’occupants et la zone d’implantation de l’immeuble ; de même, le montant du PTZ ancien maximum est plafonné à 40% du coût total de l’opération.
  • Enfin, l’immeuble à acquérir doit remplir certaines caractéristiques. En effet, un PTZ ancien ne peut servir à financer que :
    • L’achat d’un logement ancien avec des travaux importants ou dont les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération ;
    • Ou financer une partie de l’achat d’un logement social ancien.

A qui demander le PTZ ancien ? La demande d’un PTZ ancien se fait directement auprès d’un établissement de crédit ayant passé une convention avec l’Etat (ce qui concerne la quasi-totalité des banques). Cet organisme fera alors une appréciation de la situation de l’emprunteur (garanties de remboursement, solvabilité) ; mais il reste, comme pour n’importe quel prêt, libre de ne pas accorder un PTZ ancien.  Il peur également exiger la souscription d’une assurance décès-invalidité.

Le PTZ ancien pour l’achat et la réhabilitation d’un immeuble

Le PTZ ancien permet tout d’abord d’acquérir un logement ancien qu’on souhaite rénover. Le programme des travaux doit alors représenter au moins 25% de l’opération totale – c'est-à-dire au moins un tiers de la valeur d’achat du logement seul.

Attention, les travaux réalisés doivent être des travaux d’amélioration pour bénéficier du PTZ ancien. Ils concernent soit la création de surfaces habitables, soit la modernisation du logement, soit l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, soit enfin des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie ou des mises aux normes.

Etant une condition de l’obtention du PTZ ancien, il est nécessaire, dans ce cas, de fournir à l’établissement prêteur :

  • Une attestation sur l’honneur
  • Et des devis des travaux.

A noter que les travaux ne doivent pas déjà avoir commencé avant l’obtention du PTZ ancien et l’attestation de l’emprunteur l’oblige à les réaliser dans un délai de 3 ans. Après leur achèvement, il sera demandé de justifier que ces travaux d’amélioration respectent bien les conditions préalablement indiquées par le biais de factures.

Pour le reste (montant octroyé, modalités de remboursement), le régime du PTZ ancien est identique au régime général du PTZ dans le neuf.

Rappelons enfin que la loi de finances pour 2016 a permis d’étendre le PTZ ancien sur tout le territoire français : en clair, il n’est plus nécessaire que le logement qu’on souhaite acquérir se trouve dans une zone géographique particulière.

Le PTZ ancien pour l’achat d’un logement ancien issu du parc HLM

Toujours sous conditions de ressources, un PTZ ancien peut permettre de financer une partie de l’achat d’un logement social par le bailleur social. Peuvent en bénéficier l’occupant ou le gardien de l’immeuble employé par le vendeur.

Dans ce cas, le prix du logement doit être inférieur, ou égal, à l’évaluation faite par le service. Il doit également devenir la résidence principale de l’emprunteur dans l’année qui suit l’acquisition ou la fin des travaux. Le montant du PTZ ancien correspond alors à 10% du coût total de l’opération, pour une durée pouvant s’étendre de 20 à 25 ans (avec, encore une fois, une possibilité de différé de remboursement).

Le succès du PTZ ancien

Alors que beaucoup craignait que le PTZ ancien n’attire que peu de monde, il rencontre un fort succès. La loi de finances pour 2016 a permis un véritable boum en offrant la possibilité de bénéficier du PTZ ancien dans toute la France : il a représenté 1/5e des prêts à taux zéro distribués pour le premier semestre 2016 alors qu’il ne représentait même pas 1/20e en 2015.

D’ailleurs, cette loi est de manière générale plus souple puisque :

  • Elle a augmenté le montant maximal du PTZ ancien (et neuf) à 40%, contre 18 à 26% auparavant.
  • De plus, davantage de ménages ont désormais accès au PTZ ancien puisque les plafonds de revenus pris en compte ont été significativement augmentés.
  • Les modalités de remboursement ont été aménagées : Un délai différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans (selon les revenus) peut être octroyé et la durée du prêt est de 20 ans minimum afin de diminuer le coût du prêt sur les finances des ménages.

Tous ces allègements ont nettement porté leurs fruits, le PTZ ancien, et ses corollaires, permettant aujourd’hui de maintenir le secteur immobilier français en bonne forme.

En bref, le PTZ ancien est un prêt :

  • Simple et important : Les sites internet et les différents simulateurs en ligne permettent de comprendre en quelques clics les conditions du PTZ ancien et son montant en avance. D’ailleurs, la somme octroyée peut être importante, avantage considérable compte-tenu du taux d’intérêt nul.
  • Social et familial : Les ressources et la composition du foyer de l’emprunteur sont prises en compte pour calculer les modalités de remboursement ;
  • Actuel : Il prend en compte les prix du marché immobilier suivant la zone géographique où se trouve le bien pour lequel on souhaite bénéficier du PTZ ancien. De plus, puisqu’il demande la réalisation de travaux d’amélioration importants, il contribue à garantir la bonne santé écologique du logement.