Prêt à taux zéro

Prêt à taux zéro -Qu’est-ce que le prêt à taux zéro?

Le prêt à taux zéro, aussi appelé PTZ dans le jargon financier, est un prêt réglementé sans intérêts ni frais de dossier. Il existe depuis 1995 en France et a été mis en place pour permettre d’améliorer l’accessibilité à la propriété des ménages les plus modestes. Il s’agit d’un prêt complémentaire, auquel on ne peut souscrire qu’en complément d’un prêt principal.

Souvent le prêt à taux 0 va être considéré comme apport personnel par les banques.

En termes de finance, le prêt bancaire, ou l’emprunt si on se place du point de vue du prêteur, repose sur le principe même du crédit, à savoir en l’occurrence de pouvoir disposer d’une somme d’argent dans un instant T sous réserve d’un remboursement par échéances mensuelles dans l’avenir. Le prêt est réglementé par un contrat établi le plus souvent entre un établissement bancaire et un particulier ou un ménage. L’obligation de paiement est alors affectée d’un terme et d’un taux d’intérêt.

L’emprunteur devra rembourser une somme supérieure à celle ayant été empruntée pour que le prêteur y voit un avantage (il s’agit de sa rémunération). Cela se fait dans un délai imparti et prédéfini à l’avance dans le contrat de prêt. C’est alors un investissement pour le créancier, permettant au bénéficiaire lui-même d’investir alors que ses moyens ne lui permettraient pas. Quant aux taux d’intérêts, qui font référence à un pourcentage de la somme empruntée, ces derniers sont calculés en fonction de nombreux paramètres à savoir:

• La durée de l’emprunt (plus la durée de l’emprunt sera longue, plus le taux d’intérêt sera élevé),
• Le risque pris par le préteur, dépendant du profil de l’emprunteur,
• Les conditions du marché: Le prix auquel les banques vont acheter l’argent sur les marchés financiers, ici défini par la banque centrale européenne (BCE).

Pourquoi les prêts à taux zéro sont-il possibles?

Alors que les taux d’intérêts rendent possible les prêts bancaires, on est en droit de se demander comment le prêt à taux 0, peut-il être rentable. Pour pouvoir l’expliquer il est important de noter que les taux d’intérêts ont une forte influence sur l’économie: Plus ils sont bas, plus ils vont la booster (augmentation de la croissance économique du pays et du marché du travail), et plus ils sont élevés plus ils vont la freiner (baisse du nombre d’achat et donc des échanges financiers). Certains secteurs d’activités dépendent directement de la valeur de ces taux d’intérêts, comme celui de l’automobile et celui de l’immobilier, puisque la plupart des ménages se retrouvent obligés de faire un prêt pour acquérir une voiture ou une maison et que, si les taux d’intérêts sont élevés, les demandes de prêts vont être moins nombreuses.

Le prêt à taux 0, qui est une initiative du gouvernement, ne comprend pas de frais liés aux taux d’intérêts pour l’emprunteur. Cependant, ils ne sont pas inexistants pour autant. C’est en réalité l’Etat qui va les prendre à sa charge afin de permettre aux français qui disposent de revenus trop modestes de pouvoir faire un prêt et de prétendre à l’acquisition d’un bien immobilier.

L’Etat s’y retrouvera financièrement puisqu’en absorbant les taux d’intérêt des prêts à taux 0, il va améliorer la croissance de sa propre économie.

Le prêt à taux zéro depuis sa création

Le prêt à taux 0 existe depuis plus de 20 ans et a déjà subi plusieurs modifications. A travers les années et les différentes modifications qui ont pu être faites, son but initial reste le même, à savoir favoriser l’accession sociale à la propriété des ménages modestes.

Avant la création du prêt à taux 0, le prêt aidé à l’accession à la propriété (PAP) visait un objectif similaire mais la mise en place de ce dernier était plus complexe. A la différence du prêt à taux 0, le prêt aidé à l’accession à la propriété était un prêt principal et il n’accordait que quelques avantages, nettement moins intéressants que le prêt à taux 0. En effet, le prêt à taux 0 est à la fois plus attractif et plus simple.

A sa création, le prêt à taux zéro ne pouvait représenter que 20% du montant total de l’opération (en complément à un prêt initial) et à été rendu disponible pour permettre aux primo accédants de devenir propriétaire. Un primo accédant est une personne ou un ménage qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans. Cela inclut tous les locataires de leur résidence principale, même ceux qui sont déjà propriétaires d’une résidence secondaire.

A cette époque, les primo accédants représentaient 86% de la population française.

Les conditions financières du prêt à taux 0 varient en fonction de la zone géographique d’achat, elles sont divisées entre l’Ile de la France et la Province, contre 3 régions pour prêt aidé à l’accessibilité à la propriété. En parallèle, tout comme son prédécesseur, le prêt à taux 0 n’est réservé qu’aux achats de constructions neuves ou à l’achat de bâtiments anciens dont la rénovation représente au moins 35% du montant de l’opération. En 1996, une mesure provisoire a abaissé ce seuil à 20% du total pour le remonter à 35 au 1er janvier 1997.

En 2001, l’Inspection Générale des Finances (IGF), le Conseil Général des Ponts et Chaussées (CGPC) et le directeur de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), tous en charge de l’évaluation d’éventuels problèmes de mise en œuvre du prêt à taux 0, ne remontent qu’un seul point sensible. Il s’agit de l’évaluation des revenus du demandeur dont dépend entre autre son éligibilité au prêt à taux 0 et la durée maximale de remboursement de celui-ci. L’évaluation des revenus se faisait en fonction des revenus imposables figurant sur la déclaration d’impôt du sollicitant.

La même année, une réforme est mise en place visant à utiliser le revenu fiscal du demandeur d’un prêt comme référence pour rendre l’évaluation des revenus plus réaliste puisqu’il est calculé en fonction du montant net des revenus du demandeur.

Depuis la loi de finances de 2005, afin de favoriser les zones où le marché n’est pas favorable à l’offre de logement neuf, le prêt à taux 0 s’étend aux biens immobiliers neufs ou anciens, sans condition de travaux de rénovation. En 2006, les conditions financières d’accessibilité à un prêt à taux 0 pour les personnes désirant acheter un bien immobilier en Ile de France ont été réévaluées et les plafonds ont été revus à la hausse: Le prêt à taux 0 peut financer jusqu’à 30% de l’achat total dans la zone A. Les zones ont été redéfinies en 3:

• Zone A: Région parisienne, région frontalière franco-suisse et Côte d’Azur. Cette zone région est considérée comme tendue en fonction de la faible disponibilité de biens immobiliers par rapport à la forte demande.
• Zones B: Agglomérations de plus de 50000 habitants.
• Zones C: Le reste de la France

Ces zones sont principalement utilisées pour les achats de logements anciens, la zone B et la zone C sont regroupées en ce qui concerne les achats de biens neufs.

L’ECO-prêt à taux zéro, ECO PTZ

A l’inverse du prêt à taux 0, l’éco prêt à taux 0 s’adresse aux propriétaires (occupant ou bailleur), à partir du moment où leur propriété est un logement antérieur à 1990, souhaitant effectuer des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur logement. Ce prêt a été instauré par la loi de finances de 2009.

Ce prêt est plafonné à 30000 €, remboursable sur 10 ans, voire 15 selon les travaux. Il est valable pour des travaux d’isolation, chauffage ou chauffe-eau utilisant des énergies renouvelables, etc. L’éligibilité et le montant accordé de l’éco prêt à taux 0 vont dépendre entre autre de la localisation, la taille et le type du logement ainsi que de la nature des travaux.

Ici, lorsque l’on prend en compte la localisation du bien dans l’acceptation ou non de l’éco prêt à taux 0, les zones considérées ne sont pas les mêmes que pour le prêt à taux 0 puisque celles-ci vont dépendre de l’altitude et de la zone climatique du logement.

L’éco prêt à taux 0 représente une opération à triple avantages: réduction des émissions de gaz à effet de serre, réduction des charges énergétiques du logement et création d’emploi (puisqu’il ouvre à une augmentation de l’offre de rénovation d’un bien immobilier).

L’éco prêt à taux 0 va permettre de financer le coût des travaux ainsi que toutes les charges éventuelles dues aux travaux:

• Les matériaux et outils utilisés si ceux-ci répondent à des conditions de caractéristiques précises.
• Travaux induits obligatoires à la réalisation complète des travaux initiaux comme la reprise du système électrique du logement ou encore la mise en place de système de ventilation
• La maitrise d’œuvreéventuelle comme les frais engendrés par l’embauche d’un architecte ou d’un bureau d’étude
• Les assurances obligatoires si nécessaire

Pour être légitime à la demande d’un éco prêt à taux 0, il est tout à fait possible d’effectuer plusieurs travaux en simultané, c’est ce que l’on appelle un bouquet de travaux. C’est même recommandé puisque les travaux doivent représenter une amélioration suffisamment significative de l’efficacité énergétique du logement. Le prêt accordé pourra aller jusqu’à 20000€ si le demandeur effectue un ou deux travaux.

Pour les demandeurs effectuant 3 travaux ou plus, il pourra être accordé un prêt allant jusqu’à 30000 €.

Le prêt à taux zéro plus, réorganisation géographique

En 2011, le gouvernement met en place ce que l’on appelle aujourd’hui le prêt à taux 0 plus (PTZ+), il s’agit de la troisième version du prêt à taux 0. Comme les autres, le prêt à taux 0 plus est susceptible d’être modifié chaque année depuis lors, dans la loi de finances. Il est en place jusqu’au 31 décembre 2017.

Le prêt à taux 0 plus modifie légèrement le découpage des zones considérées dans l’évaluation de l’accessibilité au prêt et les montants accordés. A noter, les zones A et B sont divisées en deux sous-zoneschacune :

• La zone A bis: Il s’agit de l’épicentre de Paris. Cette zone est considérée comme extrêmement «tendue» puisque qu’on assiste là à une pénurie de biens immobiliers.
• La zone A: Il s’agit du reste de la zone A, pour qui la demande de biens immobiliers est trop importante par rapport à la faible offre de biens disponibles.
• La zone B1: Il s’agit des agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements outre-mer et la Corse. Cette zone reste «tendue».
• La zone B2: Il s’agit des autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères, ou à la limite de l'Ile-de-France. C’est une région moyennement «tendue».
• - La zone C: Il s’agit du reste du territoire, zone faiblement «tendue».

Le décret PTZ 2013, des conditions financières durcies

Initialement universel, le prêt à taux 0 plus ne comprenait pas de conditions de revenus parmi les critères permettant de juger le montant du prêt en 2011. En 2012, cela change et les conditions de revenus sont à nouveau considérées dans la définition du montant accordé pour que celui-ci soit réaliste. En 2013, ces conditions sont durcies pour recentrer le dispositif sur une population de primo accédants disposant de revenus véritablement modestes.

Ainsi, le revenu fiscal de référence maximal permettant de bénéficier d’un prêt à taux 0 plus doit être compris entre 18000 € en 2013 (contre 26500 € en 2012) et 36000 € (contre 43500 € en 2012) en fonction de la zone géographique où va être situé le bien immobilier de l’achat. Ce montant varie en fonction du nombre d’occupants prévu pour le logement, plus il y a de personnes, plus le revenu fiscal de référence va pouvoir être élevé. Le revenu fiscal de référence qui va être pris en compte dans le financement d’un achat de bien immobilier sera celui de l’année N-2, c'est-à-dire celui qui correspond aux impôts payés en N-1.

Exemple: Un ménage composé d’un couple et d’un enfant qui a pour projet d’acheter un logement neuf à Paris (Zone A) en 2013 devra afficher un revenu fiscal de référence de maximum 61200 € sur son relevé de 2011 pour disposer légitimement d’un prêt à taux 0 plus. Cela correspond à un revenu net fiscal de 5666 € par mois. Pour information, si la même démarche avait été effectuée un an plus tôt, le revenu fiscal de référence de ce même ménage aurait du être inférieur à 73950 €, soit plus de 6000 € de revenu fiscal net mensuel.

La baisse des plafonds de revenus a pour conséquences de réduire les 6 profils d’acquéreurs de prêt à taux 0 plus en 2012 au nombre de 5 en 2013. Cela signifie que, sur les 6 catégories d’acquéreurs de prêt à taux 0 qui existaient en 2012, seul les 5 premières (avec les revenus les plus bas) perdurent, la dernière catégorie étant considérée comme disposant de revenus trop élevés pour prétendre à un prêt à taux 0 plus.

Cependant, même si les conditions de revenus pour l’obtention d’un prêt à taux 0 ont été durcies en 2013, il est important de noter que les plafonds des montants restent les mêmes. L’idée étant de privilégier les personnes en ayant le plus besoin en octroyant un prêt uniquement aux personnes qui disposent de revenus véritablement modestes, il n’est pas question de baisser le montant du prêt qui leur sera octroyé. Ainsi, le décret 2013 ne change en rien les plafonds des sommes empruntées avec par exemple, pour une personne seule souhaitant acquérir un bien neuf, des plafonds compris entre 156000 € pour un logement en zone A et 79000 € pour un logement en zone C.

En revanche, les quotités, soit le pourcentage du prêt à taux 0 par rapport au prêt initial) ont baissé à cette époque. En 2013, le prêt à taux 0 plus peut représenter jusqu’à 33% du montant du prêt initial en zone A, contre 33% en 2012, et jusqu’à 18% de ce même montant en zone C, contre 24% en 2012. Le dispositif du prêt à taux 0 étant également ouvert aux locataires d’HLM désireux de faire l’acquisition de leur logement, il faut noter que les quotités de leur prêt complémentaire par rapport à leur prêt initial n’évoluent pas avec les autres et restent inchangées, à savoir jusqu’au 10% maximum.

De nouvelles conditions d’évaluation sur le plan énergétique

Le prêt à taux 0 plus ne modifie pas que les conditions d’évaluation des revenus et les zones géographiques considérées. En effet, avec la loi de finances de 2011, une nouvelle dimension est à prendre en compte pour bénéficier d’un prêt à taux 0 en 2013: Celle de la performance énergétique. Il est dorénavant obligatoire d’acheter un logement performant du point de vue énergétique pour être éligible au prêt à taux 0.

Dans le cadre de l’achat d’un bien neuf, construit ou acheté (qui sera occupé pour la première fois), le logement doit respecter la réglementation thermique RT 2012, ou bénéficier du label BBC 2005.

La réglementation thermique à été mise en place pour fixer une limite de consommation énergétique des biens immobiliers neufs. Cela comprend le chauffage, la climatisation, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire et l’éclairage. La réglementation thermique en vigueur est la RT 2012, dernière modification en date.

Celle-ci a pour but principaux de réduire les consommations énergétique et les émissions de gaz à effet de serre, d’encourager le développement de nouvelles technologies et de contribuer à l’indépendance énergétique nationale. Quant au label BBC 2005, il est attribué aux bâtiments à basse consommation énergétique. Pour pouvoir en disposer, il faut qu’un bâtiment soit dans la limite de 50 kWh par m² par an.

En ce qui concerne les logements rénovés et considérés comme neufs sur le plan fiscal, leur performance énergétique est également prise en compte dans l’éligibilité au prêt à taux 0 plus de ses futurs acquéreurs. Ces logements vont devoir bénéficier de labels «HPE rénovation 2009» (Haute performance énergétique rénovation) ou «BBC rénovation 2009» (Bâtiment à basse consommation rénovation). Autre possibilité, toujours selon le décret de loi de finances de l’époque, les logements rénovés peuvent également respecter «les exigences de performance globale, pour au moins deux des quatre catégories suivantes: isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur; fenêtres; système de chauffage; système de production d’eau chaude sanitaire».

En 2015, le prêt à taux 0 plus est modifié de nouveau et depuis, les offres de prêts ne demandent plus de conditions énergétiques de performance énergétique du bien immobilier.

De nouvelles conditions de remboursement sont mises en place

La baisse du nombre de catégories de ménages éligibles au prêt à taux 0 en fonction de leurs revenus s’accompagne également de nouvelles conditions plus laxistes concernant le remboursement du prêt pour le rendre plus social. Le différé total de remboursement à été remis en vigueur selon certaines conditions.

Lors de la mise en place d’un prêt en général, il est possible de demander à différer son remboursement, soit à en décaler les échéances de versement de manière partielle ou totale. Le remboursement différé est accepté pour seulement trois raisons:

• En cas de réalisation de travaux: Cela peut parfois s’avérer délicat pour un ménage de rembourser son prêt selon les conditions signées initialement et d’assumer en même temps les frais engendrés par travaux, ce qui justifie le recours à un différé de remboursement.
• Dans le cadre d’un prêt pour construction de maison: Puisque la maison est en construction, l’acquéreur ne peut pas encore y vivre et doit par conséquent assumer un loyer en simultané. Il est possible dans cette situation de procéder à un différé de remboursement pour ne commencer à rembourser son prêt immobilier qu’une fois les travaux finis, puisqu’il est maintenant possible de s’installer dans le nouveau logement.
• En cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA): Une vente en l’état futur d’achèvement consiste en un contrat utilisé dans la vente d’immobilier à construire qui stipule que l’acheteur ne disposera des montants prêtés pour procéder au paiement des travaux qu’au fur et à mesure des avancements de ceux-ci. L’acheteur paye ses intérêts dus à chaque moment où un montant est débloqué pour un versement mais ne commence à rembourser le prêt qu’une fois le logement construit puisqu’il peut enfin y vivre et l’utiliser comme résidence principale sans devoir payer un loyer à coté. Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur reste maitre d’œuvre des travaux jusqu’à leur fin. Par exemple: Dans la situation où une personne souhaite acheter un appartement dans un immeuble en construction, elle peut mettre en place une vente en l’état futur d’achèvement pour que son établissement financier ne débloque les fonds de prêt que lorsque que cela est véritablement nécessaire, soit en fonction de l’avancement des travaux. Dans cette situation, le propriétaire de l’immeuble reste maitre d’œuvre des travaux jusqu’à leur finalisation.

Le remboursement différé d’un prêt peut être total ou partiel. Un remboursement différé total revient à décaler le versement des échéances dans leur intégralité sur une période donnée. Le remboursement différé partiel consiste à ne verser qu’une partie calculée en pourcentage des échéances pendant un temps pour simplement alléger les charges mensuelles du demandeur.

La date de fin du remboursement du prêt est donc prolongée et cela joue sur les intérêts à verser lorsqu’il ne s’agit pas d’un prêt à taux 0.

Dans le cadre d’un prêt à taux 0, la durée du remboursement dépend de plusieurs critères: De la localisation du logement, de son caractère neuf ou ancien (notamment concernant les HLM), du montant des revenus du demandeur et du nombre d’occupants dans le logement. Le remboursement différé total est donc redevenu possible pour un prêt à taux 0, uniquement pour un type de profil spécifique de demandeur. A savoir, puisque la démarche du prêt à taux 0 est à des fins sociales, cela ne se fera que pour les personnes ayant les revenus les plus faibles, notamment pour la première et la deuxième catégorie de bénéficiaires, classées en fonction de leurs revenus, du plus faible au plus élevé.

Pour la première catégorie de profil, il sera par exemple possible pour une personne disposant d’un revenu fiscal de référence inférieur à 23000 € par an et bénéficiant d’un prêt à taux 0 pour acheter un bien immobilier en zone A de disposer d’un différé total de son remboursement de 14 ans pour une durée total de prêt de 25 ans. En 2012, un même profil n’aurait eu le droit de différé que 15% du montant total de son prêt à taux 0 sur une durée de 23 ans.

Pour la deuxième catégorie de profil, disposant d’un revenu fiscal de référence annuel compris entre 23001 € et 25500 €, il sera possible de bénéficier d’un différé total de remboursement sur une durée de 5 ans pour une durée totale du remboursement allant jusqu’à 25 ans. Les autres catégories de profil ne pourront pas bénéficier d’un différé total de remboursement de leur prêt à taux 0 puisque leur revenu n’est pas assez faible pour faire partie des ayant-droits.

Après les différentes modifications ayant été effectuées sur le prêt à taux 0 plus en 2013, le budget total de l’Etat investi est passé de 1,95 milliard d’euros en 2011 contre une estimation de 810 millions d’euros en 2013.

Loi de finances pour 2016 sur le prêt à taux 0 plus, une revalorisation du PTZ+

2016 est une année favorable à la reprise du secteur immobilier avec des prix sur le marché qui se stabilisent notamment dans les grandes villes et des taux d’intérêt qui restent attractifs. La réforme du prêt à taux 0 est une aubaine pour les acheteurs potentiels ainsi que pour les professionnels du marché de l’immobilier et de la construction puisqu’elle vise à être favorable au plus grand nombre de personnes et que ses montants et conditions sont également plus intéressants.

En 2016 la loi de finances a eu un impact consistant sur le prêt à taux 0 plus. Ce dernier ne change pas concernant le fait que seuls les primo accédant peuvent en faire la demande s’ils désirent acheter un bien neuf ou ancien à rénover si les travaux de rénovation concernent au moins 25% du montant total de l’opération. Les travaux doivent être réalisés dans les 3 ans maximum après la validation de l’emprunt.

Le calcul du montant versé par le prêt à taux 0 dépend toujours de 4 critères:

• Les revenus du particulier ou du ménage
• La zone dans laquelle est située le bien immobilier que l’on souhaite acheter (zone A, zone B1, zone B2, et zone C)
• Le nombre de personnes qui composent le ménage
• Le prix de l’habitation

Ces critères ont été impactés par la réforme pour devenir plus attractifs et contribuer à la relance de l’économie du marché.

Une montée en flèche des quotités

Depuis le 1er janvier 2016, les quotités du prêt à taux 0 ont été revues à la hausse et simplifiées: Le prêt à taux 0 peut représenter maintenant 40% du montant du prêt total. En 2015, il ne représentait que 10% du total d’une opération en zone C, 21% en zone B2, et 26% en zone B1 et A. Cela augmente de manière conséquente le montant des emprunts des prêts à taux 0.

Bien entendu, les quotités ne sont pas les seules à s’être vues modifiées par la réforme de la loi de finances pour 2016 concernant le prêt à taux 0.

Des conditions de revenus favorables au plus grand nombre

Les plafonds de revenus déterminant l’éligibilité au prêt à taux 0 ont été augmentés pour permettre un plus grand nombre de personnes de pouvoir en disposer:

• En zone A, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser la somme de 37 000 € pour un célibataire en France en 2016, contre 36000€ en 2015.
• En zone B1, le revenu fiscal de référence maximum est passé de 26000 € en 2015 à 30000 € en 2016 pour les célibataires.
• En zone B2, il faudra maximum 27000 € par an de revenu fiscal de référence, contre 24000 € en 2014 pour un célibataire.
• En zone C, le revenu fiscal de référence a été augmenté pour les célibataires français de 2000 € passant de 22000 € en 2015 à 24000 € en 2016.

Les plafonds ont également été modifiéspour les couples avec enfants. Par exemple, ci-dessous la liste des évolutions de plafonds de remboursement pour un couple avec 2 enfants:

• En zone A: On passe de 72000 € de revenu fiscal de référence en 2015 à 74000€ en 2016.
• En zone B1: Les plafonds augmentent de 8000 € et sont maintenant à 60000 € par rapport à 52000 € en 2015
• En zone B2: Le plafond de revenu de référence, qui était à 48000 € en 2015, est maintenant à 52000 €
• En zone C: Le revenu de référence ne doit pas excéder 48000 € depuis le 1er janvier 2016 alors qu’il n’était plafonné qu’à 44000 € en 2015.

En résumé, voici les plafonds de revenus applicables depuis le 1er janvier 2016 dans l’éligibilité des particuliers ou ménages:

Des différés et durées de remboursement allongées

Les plafonds de revenus ne sont pas les seuls à avoir augmenté, les plafonds de durée et de différés de remboursement également. Il conviendra de rembourser le prêt initial en premier puisque celui-ci comprend des taux d’intérêt à l’inverse du prêt à taux 0. Le différé de remboursement correspond à la durée pendant laquelle le bénéficiaire ne sera pas contraint de payer de mensualités sur son prêt à taux 0.

Une fois la fin de la période de différé arrivée, le bénéficiaire rembourse son prêt à taux 0 par mensualités dans la durée de remboursement convenue en fonction des profils de revenus.

Pour le premier et le deuxième profil d’accédants au prêt à taux 0, disposant des revenus les plus modestes, la durée de remboursement du prêt n’a pas changé, elle est toujours de 25 ans mais celle-ci peut inclure jusqu’à 15 ans de différé de remboursement alors qu’en 2015 le différé ne pouvait pas dépasser les 14 ans pour le premier profil et 11 pour le deuxième.

Pour le troisième profil de ménage, la durée du remboursement reste la même, soit 22 ans, mais la période possible de différé passe de 8 ans en 2015 à 10 ans en 2016.

Pour les personnes disposant d’un revenu fiscal de référence supérieur à ceux des trois premiers profils, la durée du prêt est maintenant plafonnée à 18 ans, dont 3 ans de différé. En 2015 encore, ce type de profil n’avait pas la possibilité de différer le remboursement de son prêt à taux 0.

Ainsi, les conditions de remboursement du prêt à taux 0 ont été améliorées en 2016, dans le sens où elles sont maintenant plus flexibles pour les bénéficiaires. Ces conditions diffèrent en fonction des revenus des demandeurs et de la composition de leur famille. Ces critères sont combinés en 3 tranches de revenus.

Les tranches de revenus permettant de définir les conditions de remboursement ne sont pas à confondre avec les plafonds de revenus fiscaux qui eux permettent de définir l’éligibilité du ménage au prêt à taux 0.

Conditions de remboursement 2016, Comment savoir dans quelle tranche de revenus on se situe?

Dans un premier temps, il faut définir son quotient familial. Pour cela il faut diviser son revenu fiscal de référence par un coefficient qui est déterminé en fonction de la composition du foyer. Plus il y a de personnes au sein du foyer, plus le coefficient est élevé et donc plus le quotient familial est bas.

Le coefficient est ensuite appliqué au montant du revenu fiscal de référence (feuille d’imposition de l’année N-2). Par exemple, un couple avec un enfant en zone B1 qui dispose d’un revenu fiscal de référence de 50 000 € en 2014 devra diviser ce montant de 50000 € par le coefficient de 1.7 pour obtenir son quotient familial: 29411,76.

Ainsi, le couple avec un enfant susmentionné dans l’exemple au dessus du tableau se range dans la tranche 3. Cela va définir la durée du différé et la durée du remboursement auquel le ménage va avoir droit.

Ci-dessous, un tableau résumant les différentes possibilités de durées et différés de remboursements du prêt à taux 0 à compter du 1er janvier 2016:

Le couple avec enfant utilisé pour l’exemple ci-dessus pourra donc disposer d’un différé de remboursement de 5 ans (durée pendant laquelle il remboursera uniquement son prêt initial) et d’une durée de remboursement de 15 ans, soit un prêt à taux 0 s’étalant sur 20 ans. Ce même couple aurait pu disposer d’une durée de prêt à taux 0 de 18 ans maximum en 2015, sans la moindre possibilité de différer son remboursement.

Quelles sont les démarches à suivre pour obtenir un prêt à taux 0?

Une fois toutes les conditions remplies pour être légitime au prêt à taux 0, il faut entreprendre les démarches auprès d’un établissement de crédit ayant signé une convention avec l’Etat. Seul ce type d’établissement peut proposer des prêts à taux 0.

Ci-dessous la liste des établissements compatibles:

- Banque Chalus

- Banque Populaire

- BNP Paribas

- Caisse d'Epargne

- Crédit Agricole

- Crédit du Nord

- Crédit Foncier

- Crédit Immobilier de France

- Crédit Mutuel

- Domofinance

- KUTXA Banque

- La Banque Postale

- LCL

- Société Générale

- Solféa

- CIC

Il faudra ensuite fournir une liste de renseignements concernant le ou les demandeurs et l’opération souhaitée pour procéder à l’étude de la demande de prêt à taux 0.

Pour pouvoir réduire la durée du remboursement du prêt à taux 0, il faudra fournir une attestation certifiant avoir pris connaissance des modalités de remboursement d’un prêt à taux 0.

Ci-dessous la liste des informations à fournir:

• Le nombre d’occupants de l’habitation avec les identités de chacun, le livret de famille, et si nécessaire le contrat de mariage, pacs, concubinage, etc.
• La déclaration d’impôt de N-2 (c'est-à-dire 2 avant la demande de prêt à taux 0)
• Le contrat de l’opération (contrat de construction, contrat de réservation ou contrat préliminaire pour l’achat d’un lot à un promoteur), la promesse de vente, et le permis de conduire
• Le contrat de prêt initial, puisque le prêt à taux 0 ne peut correspondre qu’à 40% de l’opération totale
• Les documents qui vont justifier la non-propriété du logement principal actuel au moment de la demande

Dans le cas d’un achat de logement ancien, il faudra également fournir toutes informations concernant les devis des travaux (ainsi que les factures après leur réalisation) puisque ceux-ci doivent représenter au minimum 25% du prix d’achat.

En complément, les établissements bancaires peuvent exiger des garanties et assurances. Dans ce cas, le bénéficiaire du prêt à taux 0 pourra être dans l’obligation de fournir des primes d’assurance «décès-invalidité» et «incapacité de travail». Il s’agit d’un contrat d’assurance de prêt immobilier qui n’est pas une obligation légale mais se retrouve être, dans la plupart des cas, une exigence demandée par les banques sous peine de voir son dossier de prêt à taux 0 refusé.

Ces assurances permettent aux banques de se garantir d’une certaine rentabilité de l’opération en cas d’incapacité à rembourser du bénéficiaire de prêt à taux 0. Ces assurances sont à ne pas confondre avec l’assurance habitation qui elle est obligatoire et protège le bien et non la personne.

Parallèlement, il est possible d’assurer le prêt à taux à 0 avec une hypothèque du bien, une caution (de société spécialisée uniquement) ou un privilège de prêteur de deniers.

Que se passe t-il en cas de non respect des conditions du prêt à taux 0?

Il est important d’être certain de remplir toutes les conditions demandées et de fournir des informations véridiques à l’établissement prêteur sous peine sanctions telles que le remboursement anticipé du prêt à taux 0.

• Le non respect de la localisation du bien entrainera le remboursement anticipé du prêt à taux 0.
• La vente ou la donation du bien engendrera le remboursement anticipé du prêt à taux 0. La banque est en droit de refuser la transaction si elle estime que celle-ci en dégrade la garantie.
• En cas de décès de l’emprunteur, le prêt à taux 0 sera remboursé en anticipé sauf si l’héritier est également co-emprunteur.
• En cas de retard de paiement des mensualités du prêt à taux 0, des intérêts de retard seront appliqués.
• En cas de fausse déclaration, la sanction encourue est celle du remboursement anticipé du prêt à taux 0. Cela peut également engendrer des poursuites pénales éventuelles.
• En cas de réaménagement du prêt à taux 0, des taux d’intérêt seront implémentés en fonction de ce qui a été convenu dans le contrat de prêt.

Ces risques doivent tous être écrits noir sur blanc dans le contrat de prêt à taux 0. A noter que la banque aussi peut encourir des sanctions en cas de non déclaration ou de déclaration tardive.

Le prêt à taux 0, recul sur sa rentabilité

On note plus de 30000 prêts à taux 0 accordés entre janvier et mai 2016, cela représente plus du double des prêts à taux 0 accordés en 2015 sur la même période. On peut donc affirmer qu’à aujourd’hui, le prêt à taux 0 est une démarche attirante pour les particuliers, favorable à la croissance du marché immobilier et à celle du marché de la construction, et que la réforme de 2016 sur le prêt à taux 0 est pour l’instant rentable.

En plus d’être plus conséquent depuis 2016 avec la possibilité de représenter 40 % de l’opération financière engagée dans l’achat de bien immobilier, le prêt à taux 0 peut être cumulé avec d’autres aides comme l’éco prêt à taux 0, des aides locales ou collectivités.

Même si le découpage des zones géographiques ne comprend pas de notions locales (les valeurs des prêts ne varient pas en fonction de la localisation du logement au sein de la ville même: proche des transports, zone isolée, etc.), le prêt à taux 0 s’adresse aujourd’hui à des achats immobiliers dans toute la France. Il est à noter qu’en 2015 encore, seules 6000 communes rurales étaient concernées par l’éligibilité du prêt à taux 0. C’est un plus pour l’immobilier national.

On note également une revalorisation du neuf avec aujourd’hui 8 attributions de prêt à taux 0 sur 10 qui concernent des logements neufs. A l’inverse, concernant l’achat de logement ancien, même si celui-ci séduit beaucoup de personne en milieu rural grâce au prêt à taux 0 on ne peut pas en dire autant pour les grandes villes comme Paris où les prix qui sont déjà très élevés ne permettront pas aux ménages d’ajouter 25% de travaux au montant global.

En somme, le prêt à taux 0 est aujourd’hui rentable et attrayant bien qu’ils comprennent des conditions précises d’éligibilité. Pour savoir si vous êtes éligibles au prêt à taux 0 et pour connaitre le montant dont vous pourriez disposer, de nombreux simulateurs en ligne sont disponibles. Ces derniers sont en effet très recommandés en phase de renseignements sur le prêt à taux 0.