Emprunt

Emprunt - Qu’est-ce qu’un emprunt ?

Selon le Code Civil, un emprunt bancaire, synonyme pour la plupart du temps de prêt ou de crédit, est une mise à disposition de fonds. L’emprunt sera remboursé avec un taux d’intérêt déterminé fixé en amont entre les deux parties. Il permet à une personne physique ou morale de financer tout projet.

L’emprunt est généralement délivré par les organismes bancaires, ou financiers, sur critères de ressources. La particularité d’un emprunt est que le remboursement de la somme due est sans exigence immédiate.

Il est parfois difficile de se retrouver dans les termes juridiques et bancaires. Nous pouvons cependant faire une distinction entre un emprunt et un crédit. Peut donc être considéré comme un emprunt une dette sur le long terme (à partir de 7 ans et au-delà) tandis que sur moyen et court terme (de quelques mois à 7 ans), le terme crédit lui sera préféré.

Nous noterons que le terme emprunt peut être aussi antonyme du prêt pour la partie qui fournit la somme d’argent. Dans ce sens, pour le prêteur, généralement un établissement bancaire ou financier, l’emprunt est une créance (un crédit) alors que pour l’emprunteur, il sera considéré comme une dette.

Ainsi, lorsque qu’une personne souhaite emprunter il est important de prendre en compte sa capacité à emprunter, la somme empruntée, la durée, le taux de l’emprunt et les frais liés à cet emprunt. Ce financement par l’emprunt a pour but de permettre aux ménages d’acquérir des biens ou des projets de vie, en facilitant leur paiement, cela dans la limite de leur possibilité de remboursement fixée par un taux d’endettement.

Quels sont les différents types d’emprunt bancaire ?

Lorsqu’on parle d’emprunt, il est important de définir trois grandes notions, à savoir:

• L’amortissement qui correspond au remboursement unique de la somme empruntée ;
• L’intérêt qui est fixé par l’établissement prêteur et qui correspond à son taux de rémunération ;
• L’annuité qui est l’amortissement à la fin de la période conventionnelle de la somme empruntée à laquelle s’ajoute la somme des intérêts sur cette même période.

Deux grandes catégories d’emprunts sont ensuite différenciées: les emprunts indivis et les emprunts à obligation.

1. Les emprunts indivis.

Ce type d’emprunts correspond à des emprunts réalisés entre deux parties : un emprunteur et l’établissement qui fournit l’emprunt. Ces emprunts sont le plus souvent contractés par les particuliers et des PME (Petites et Moyennes Entreprises).

Parmi les emprunts indivis, il est possible de distinguer trois catégories selon la forme que prend l’amortissement (soit le remboursement) :

• Avec un remboursement in fine

Lors d’un amortissement in fine, seuls les intérêts sont remboursés chaque mois, la totalité de la somme empruntée sera à restituer à la fin de la période définie lors de la signature de l’emprunt. Ce type d’emprunt est rarement utilisé par les particuliers mais fréquent pour les entreprises. Il permet en effet d’avoir plus de fonds, sans pour autant devoir rembourser le capital.

Cela réduit les intérêts du résultat de l’entreprise.

• Avec un amortissement classique ou constant (mensualités dégressives)

Dans ce cas, les mensualités de l’emprunt couvrent à la fois une partie des intérêts et une partie de la somme à rembourser à l’organisme prêteur. La part des intérêts diminue dans le temps ce qui fera diminuer le montant des mensualités. La part du capital remboursé reste quant à elle la même.

• Avec annuité constante

Dans ce cas, le montant de l’annuité est constant et correspond à une seule échéance de remboursement. Le montant de l’annuité est fixé au début de l’emprunt et ne varie pas pendant la période au cours l’emprunt. Ainsi au fil du temps, le montant des intérêts remboursés diminuera tandis que la somme du capital emprunté augmentera.

D’autres solutions de remboursement existent cependant. Ainsi, dans certaines situations l’établissement prêteur autorise un différé de remboursement. Dans ce cas, la période de remboursement est divisée en deux : une première période où seuls les intérêts sont remboursés puis une seconde durant laquelle le capital est remboursé sur la période d’annuité fixée (en général il s’agit de mensualités) avec une part d’intérêts dégressive.

2. Les emprunts à obligation.

L’autre grande catégorie d’emprunt est l’emprunt à obligation. Les emprunts à obligation sont des emprunts exclusifs aux grandes entreprises, pour lesquels les entreprises émettent des obligations pour se financer. Les obligations sont des créances achetées par des prêteurs.

L’entreprise s’engage donc à les rembourser en fonction d’un taux d’intérêt fixe ou variable.

Intérêt, TAEG, combien coûte un emprunt?

Lorsqu’une personne physique ou morale fait un emprunt à un organisme financeur, elle s’engage à rembourser le capital majoré d’une somme d’argent appelée intérêts. Cette somme est fixée par l’établissement prêteur. Les intérêts sont calculés par le prêteur pour pallier à un éventuel souci de défaillance.

Dans ce cas, ils serviront à couvrir les pertes liées à cette défaillance.

Cette somme est fixée en fonction des taux, variant entre le taux de référence (minimal) et le taux d’usure (maximal légal auquel le prêt peut être accordé). Ces taux d’intérêt peuvent être :

• Des taux fixes : le taux d’intérêt est défini à la signature de l’emprunt bancaire et ne peut plus varier durant toute la période d’amortissement.
• Des taux variables: le taux d’intérêt est revalorisé en fonction d’un taux de référence (en général, les banques utilisent le taux dit Euribor, Euro Interbank Offered Rate), à 3 ou 12 mois.
• Des taux révisables: le taux d’intérêt est dans ce cas «variable». Néanmoins, un intervalle de variabilité (taux capé, entre un plafond et un plancher) est fixé pour permettre à l’emprunteur de toujours être dans la capacité de rembourser sa dette.

Lorsque l’on contracte un crédit avec des taux d’intérêts variables, cela signifie une certaine insécurité. Les taux vont en effet évoluer en fonction de l’indice de référence, qui peut aller à la baisse comme à la hausse. Le montant des mensualités de remboursement pourra donc changer à l’avantage ou au désavantage de l’emprunteur.

Cependant, il peut être aussi proposé à l’emprunteur de réévaluer la durée de remboursement de son emprunt. Les crédits avec des taux variables ou révisables sont donc généralement déconseillés aux particuliers.

Le cout global d’un emprunt est défini par le TEG, le Taux Effectif Global ou plus précisément depuis 2016 par le TAEG, le Taux Annuel Effectif Global. Il représente un taux d’intérêt que l’établissement prêteur a fixé en amont du contrat. Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure, soit le taux maximal fixé par la Banque de France.

Le TAEG correspond au montant des intérêts du crédit contracté mais aussi aux frais, aux commissions, aux assurances et aux garanties particulières. Il ne comprend cependant pas les frais d’actes notariés lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

Tableau des taux d’effectif moyen et des taux d’usure en vigueur au 2ème semestre 2016

Dans le cas des crédits révolving, il est nécessaire de rappeler que la part des intérêts remboursés est très élevée. En effet, le TAEG d’un crédit renouvelable est souvent de l’ordre de 20%. Pour augmenter le taux, les organismes accordant cet emprunt gonflent les frais (frais d’envoi, de prélèvements, d’assurance, tenue de compte etc.).

La part du capital remboursé par mois peut donc être très faible, ce qui rend la durée de remboursement longue surtout quand la somme disponible n’est pas utilisée.

Garanties et assurances.

1. Pour l’emprunteur

Avant de signer un emprunt, une fiche d’informations doit être remise à l’emprunteur. Cette fiche doit regrouper toutes les informations nécessaires sur le crédit, les offres, les coûts, les assurances. C’est à partir de cette fiche informative qu’est écrit l’emprunt.

Cette offre est dans le cas d’un prêt immobilier envoyée par courrier postal.

Suite à l’analyse de la situation et des besoins, le contrat devra donc comporter les notions suivantes, pour garantir la validité de l’emprunt auprès de l’emprunteur:

• L’identité et l’adresse du prêteur;
• Le type d’emprunt;
• Le montant total de ce dernier avec les conditions de remboursement (un tableau des remboursements devra être fourni, avec la part du capital et des intérêts remboursés à chaque mensualité);
• Le coût total des frais;
• Le TAEG;
• Les indemnités à payer en cas de non remboursement;
• Les droits de l’emprunteur quant au délai de rétraction de 14 calendaires;
• Les articles du code de la consommation correspondant au type d’emprunt souscrit;
• Le droit d’obtenir un exemplaire de l’offre de prêt;
• Dans le cas d’un crédit affecté le bien ou le service financé par le crédit.

L’emprunteur possède en effet un délai de réflexion et un droit de rétractation. Dans le cas d’un crédit à la consommation, ce délai est de 14 jours à la suite de la signature du contrat. Comme indiqué dans le paragraphe sur le prêt immobilier, un délai d’attente de 10 jours est obligatoire avant d’accepter l’offre faite par la banque.

Ce délai est appelé délai de réflexion. Le contrat n’est donc signé qu’au 11ème jour suivant la réception de l’offre.

En ce qui concerne les coûts du crédit, le TAEG doit être indiqué clairement sur les publicités et le contrat de prêt. Cela permettra à l’emprunteur de comparer les offres faites par différents organismes. Enfin, afin d’assurer toute transparence à l’emprunteur, outre le TAEG, les publicités devront comporter des exemples chiffrés afin d’avoir une idée précise d’un coût réel d’un emprunt.

Les publicités doivent aussi impérativement comporter la phrase «Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager».

Cas particulier du prêt immobilier pour lequel la publicité doit préciser la durée proposée et le coût total de l’opération.

2. Pour le prêteur

Avant d’imposer des garanties, le prêteur devra s’assurer que l’emprunteur est en mesure de rembourser sa dette, via une étude des revenus, en fonction de la quantité et de la qualité de ces derniers. De plus, l’organisme prêteur peut demander des garanties, tel qu’un cautionnement ou encore l’hypothèque, ce qui permet le cas échéant de se protéger et de posséder des solutions lorsque l’emprunteur n’est pas en mesure de pouvoir rembourser sa dette.

De manière générale, l’organisme financeur propose la souscription d’assurances à l’emprunteur dans le cas où l’emprunteur ne serait plus apte à rembourser l’emprunt. L’assurance, bien que légalement non obligatoire, est rendue obligatoire par les établissements bancaires. Elle va donc permettre de rassurer le prêteur et protéger l’emprunteur.

Cette assurance peut être différente en fonction de l’emprunt souscrit.

Néanmoins, l’emprunteur est en droit, depuis la loi Lagarde du 1er septembre 2010, de faire jouer la concurrence dans des établissements proposant des contrats d’assurance afin de comparer les offres. La seule limite à cette démarche est que l’assurance souscrite doit être identique à celle proposée par le financeur au regard des garanties qu’elle propose. Il est important de préciser que depuis octobre 2015, l’organisme prêteur à obligation de proposer aux emprunteurs une fiche récapitulant les offres d’assurances, les garanties, les coûts etc...

L’emprunteur devra par ailleurs y trouver la mention stipulant son droit de souscrire une assurance emprunteur dans un autre établissement.

Enfin, concernant les emprunts signés à compter du 26 juillet 2014, l’emprunteur a le droit selon la loi Hamon, de changer d’assurances. L’organisme prêteur est en droit de refuser ce changement.

L’assurance emprunteur est la solution la plus adaptée pour couvrir le maximum de cas. Elle assure le remboursement de l’emprunt lors d’une perte de revenus tels que le décès de l’emprunteur, perte d’autonomie, invalidité, la perte d’un emploi… Le montant de cette assurance peut varier en fonction de différents critères comme la durée de l’emprunt ou l’âge de l’emprunteur. Il est donc très important pour ce dernier de comparer les offres de différents organismes.

-Assurance perte d’emploi

Cette garantie permet d’être couvert en cas de licenciement. Elle est souvent contractée lors d’un emprunt immobilier. Elle se destine aux personnes salariées au moment de la signature du contrat de prêt.

Afin de faire valoir vos droits, il vous sera demandé de justifier auprès de votre assureur (le cas échéant l’organisme auquel vous avez souscrit l’assurance) la situation en présentant par exemple le contrat de travail, la lettre de licenciement etc. Des solutions seront alors trouvées en fonction des clauses présentes dans votre contrat. Tout changement ou reprise d’activité doit être renseigné à votre assureur.

-Assurance invalidité

Le terme d’invalidité renvoie à la notion d’inaptitude permanente, qu’elle soit totale ou partielle. Tout comme lors de la perte de son emploi, ce changement de situation doit être déclaré à son assureur qui mettra en place les clauses prévues à cet effet dans le contrat suite à la réception d’un dossier comportant les pièces justifiant de cette situation.

-Assurance incapacité de travail

Contrairement à l’invalidité, l’incapacité de travail a un caractère temporaire. L’assuré ne peut plus exercer son activité professionnelle de manière partielle ou totale. Après constat par un médecin, la situation sera déclarée à l’assureur qui suite à la réception des justificatifs prendra les mesures nécessaires.

Un délai de carence peut être appliqué dans ce cas.

-Assurance décès

Lors du décès, ou d’une perte totale d’autonomie, plusieurs cas de figures sont possibles: si le contrat (emprunt et assurance) est fait avec une personne seule, dans ce cas, l’assurance prendra en charge la totalité du remboursement de l’emprunt auprès de l’établissement bancaire; Si l’emprunt est réalisé par plusieurs co-emprunteurs, plusieurs situations sont rencontrées:

• Une seule personne est assurée à 100%, dans ce cas, l’assureur remboursera l’emprunt dans sa totalité en cas de décès ou de perte de validité de cet assuré. Dans le cas contraire, si le co-emprunteur décédé n’était pas assuré, la somme restera due.
• Si les co-emprunteurs sont assurées à 100%, l’assureur remboursera l’emprunt dans sa totalité en cas de de décès ou de la perte de validité d’un des assuré.
• Si les co-emprunteurs ne sont pas assurés à 100%, le risque est dit réparti, le capital ne sera pas remboursé en totalité. La part pris en charge par l’assureur correspond à la part de l’assureur touché par le risque. Ainsi si l’assuré décédé était assuré à 60%, 40% resteront à la charge du co-emprunteur. Les 60% du capital seront remboursés par l’assureur.

Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir un emprunt bancaire? A qui s’adresser? peut-on me refuser un emprunt?

1.Les conditions

Les conditions varient en fonction de l’emprunt demandé. Néanmoins, lors d’une demande d’emprunt, l’établissement bancaire s’intéressera :

• Aux conditions de revenus de l’emprunteur

Obtenir un emprunt sans ressources est très compliqué. Néanmoins, les exigences varient en fonction du prêt demandé. Dans le cas d’un crédit immobilier, mais aussi pour un crédit à la consommation ou encore un crédit personnel, la banque demandera des revenus fixes, accompagnés souvent d’une garantie sur la stabilité et la pérennité du contrat dans le temps (contrat à durée indéterminée ou agent de la fonction publique).

Pour des emprunts de petites sommes, allant jusqu’à 2000 euros, les conditions de revenus peuvent être allégées. Certains organismes prêtent de l’argent aux personnes en recherche d’emploi lorsqu’ils justifient d’indemnités ainsi qu’aux personnes bénéficiant de minima sociaux.

• A un éventuel fichage à la Banque de France

Le fichage à la Banque de France est un critère pour se voir refuser un emprunt. Principalement deux cas de figure sont retrouvés: Incident de paiement de prêt ou découvert non régularisé: ce type de fichage est appelé un FICP; Incident de chèques émis sans provisions: ce type de fichage est un interdit bancaire. Lorsqu’une personne se retrouve fichée à la Banque de France, et donc par conséquent dans l’une des deux situations, aucun organisme n’accordera la demande d’emprunt, le risque pour le prêteur étant de ne pas se faire rembourser.

• Au taux d’endettement de ce dernier suite à l’obtention du prêt.

Lorsqu’une personne emprunte de l’argent, la banque s’intéresse à son taux d’endettement, à savoir le pourcentage de prêt/crédit/emprunt qu’elle a déjà souscrit par rapport à ses conditions de revenus. Ce taux d’endettement ne doit pas dépasser un certain seuil, 33% des revenus totaux fixes, après avoir contracté le crédit. Ainsi si nous prenons pour exemple un couple cumulant des salaires de 4000 euros par mois, le taux d’endettement seuil sera de 1320 euros.

La somme totale remboursée par mois, tous prêts confondus (y compris l’emprunt à contracter), ne doit donc pas être supérieure à cette somme. Dans le cas contraire, le couple sera dit surendetté et ne pourra plus souscrire à un emprunt.

2.Qui fournit les emprunts?

Pour obtenir un emprunt, l’emprunteur se dirige généralement vers sa banque. En effet, l’emprunteur préfère regrouper tous ses comptes, crédits au même endroit. Les banques proposent de manières générales tous les types de crédits.

De plus, elles proposent des formules adaptables à chaque demande ainsi que des prêts plus spécifiques à leur établissement.

Il est cependant important de souligner qu’il est préférable encore une fois de faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux pour son emprunt. En effet, quand on s’engage sur une période de remboursement de 10, 15 ou 25 ans, il est intéressant de chercher à réduire les coûts que peuvent induire un emprunt. Pour cela l’emprunteur peut faire appel à des établissements financiers ou encore, comme c’est le cas pour les assurances, à un courtier qui se chargera de lui trouver et de négocier l’emprunt le plus avantageux pour sa situation.

Aujourd’hui, comme pour les moteurs de recherche de billets d’avion ou d’hôtels, il existe des sites comparatifs regroupant un grand nombre d’établissements. Ces sites peuvent parfois permettre de faire des demandes dans différents organismes en même temps en ligne, pouvant ainsi réduire les coups éventuels des dossiers.

3.En cas de refus

En cas de refus dans un établissement bancaire, il est possible de faire une demande dans un autre établissement concurrent. L’établissement bancaire a en effet le droit de vous refuser votre demande d’emprunt s’il estime que votre dossier est trop dangereux et qu’il y a un risque pour que le remboursement du capital ne soit pas réalisé. Ce refus doit vous permettre de faire des ajustements sur votre dossier, de mieux réfléchir votre projet.

Il est important de demander à l’organisme qui vous a refusé l’emprunt de vous fournir un certificat de refus de crédit. En effet, lors d’une promesse de vente, et en particulier dans l’immobilier, ce certificat va vous permettre d’annuler l’engagement d’achat, sans pénalité de dédit.

4.Est-il possible de rembourser son emprunt par anticipation ?

Le remboursement du crédit peut aussi se faire par anticipation si vous disposez de liquidité. Ce remboursement peut être partiel ou total. Il correspond au remboursement des échéances aussi appelé le capital restant dû.

Les remboursements par anticipation sont avantageux surtout lors de prêt immobilier. Cette anticipation permet de réduire la durée de crédit mais surtout, cela permet à l’emprunteur de ”gagner” de l’argent. En effet, prenons l’exemple d’un crédit de 4000 euros avec un TAEG de 5%. Vous êtes en possession de 4000 euros.

Si vous laissez votre argent sur un compte à intérêt rémunéré de 2% vous aller gagner 80 euros en un an. Or sur la même période, votre crédit vous coutera 200 euros. En réalisant un remboursement par anticipation vous aurez alors fait un bénéfice de 120 euros.

Néanmoins même si les établissements bancaires ne peuvent pas s’opposer légalement au remboursement anticipé de la somme totale, le remboursement par anticipation n’est pas toujours simple. Il est nécessaire de vérifier les clauses prévues dans votre contrat d’emprunt. Généralement, il y a une somme minimale équivalente à 10% du capital initial, soit les IRA indemnité de remboursement anticipé, et des pénalités tels qu’une période d’intérêt à rembourser appelée PRA, pénalités de remboursement anticipé.

Ainsi la somme remboursée par anticipation devra être au moins égale ou supérieur au 10% de la somme empruntée. Ces frais sont appliqués en fonction du manque à gagner de l’organisme prêteur. Pour pallier à ces pénalités, les contrats peuvent prévoir des clauses de modulation. Ces clauses permettent de faire varier à la hausse ou à la baisse les mensualités remboursées.

Il suffira donc à l’emprunteur d’augmenter le montant de ses cotisations, pour réduire le coût de son emprunt. Les clauses de modulation sont aussi très avantageuses lorsque l’emprunteur a une baisse de revenus, elles lui permettent de diminuer les mensualités. A noter que bien que les mensualités baissent, la durée de l’emprunt sera allongée. L’emprunt pourra donc coûter plus d’argent à l’emprunteur.

Emprunt et besoin, lequel choisir?

Les organismes bancaires et financiers proposent différentes solutions d’emprunts en fonction des besoins de l’emprunteur.

1.Le crédit-bail (ou leasing)

Un crédit-bail, encore appelé leasing est un emprunt bancaire entre un organisme (le leadeur) et une personne (morale ou physique). Dans ce type d’emprunt, l’établissement s’engage à financer un bien matériel, acheté en amont à un vendeur ou fabriquant, à une personne qui jouit de ce bien pendant la durée du contrat en contrepartie d’un loyer versé à cet organisme. L’emprunteur est alors appelé le crédit preneur tandis que l’établissement le crédit bailleur.

Ce type d’emprunt bancaire se compose donc en 3 actes:

• La vente du bien entre le crédit bailleur et le vendeur ;
• Le bail de location de bien entre le crédit bailleur et le crédit preneur ;
• Une option d’achat, promesse de vente.

Avec ce type d’emprunt bancaire, l’emprunteur a la possibilité en fin de contrat de :

• Restituer le bien louer et mettre fin à son contrat ;
• Renouveler le contrat avec de nouvelles conditions ;
• Acquérir le bien (location-vente).

Dans le cas d’une location-vente, le contrat bail est combiné avec une vente. Le locataire devient alors propriétaire du bien à la fin du contrat. Il existe deux cas de figure:

Location assortie d’une promesse de vente dans le cas où la vente est convenue à la signature du contrat. Dans cette situation, les mensualités (ou les loyers) contiennent à la fois une part liée à la rémunération de la jouissance du bien (la location) ainsi qu’une part liée à l’acquisition.

Location avec promesse de vente, sans que la vente n’ait été fixée dès le début, les loyers ne comprennent que la part de la location. Pour jouir du bien en fin de contrat, le locataire devra payer la somme fixée lors du contrat.

L’avantage principal du crédit-bail est une grande souplesse d’utilisation. En effet, l’emprunteur étant considéré comme un locataire, il n’a pas de garantie réelle à fournir.

2. Le crédit à la consommation

Le crédit à la consommation est un emprunt concernant toutes les transactions autres que les transactions immobilières. C’est une solution proposée pour acquérir des biens ou matériaux (véhicule, mobilier, loisirs, projets de vie … autrement appelés des biens de consommation). Les montants de ses crédits sont compris entre 200 et 75000 euros.

Le remboursement doit se faire au minimum sur une durée de trois mois.

Dans la majorité des cas, ils sont accordés à toute personne majeure sous conditions de ressources (prise en compte des charges afin d’évaluer la capacité de remboursement) par un organisme bancaire ou spécialisé dans les dossiers de crédits à la consommation.

Parmi les crédits de consommation, il est possible de distinguer le prêt personnel du crédit révolving. Un prêt personnel est un prêt qui est octroyé sans condition de projet précis, tandis qu’un crédit révolving ou renouvelable est un crédit qui met à la disposition d’une personne une somme d’argent qui pourra être réutilisée au rythme des remboursements, toujours sans conditions de projet. Toujours un crédit de consommation, le crédit affecté est quant à lui octroyer pour l’achat d’un bien prédéfini.

• Le prêt personnel

Il correspond à la mise à disposition d’une somme d’argent que l’emprunteur s’engage à rembourser par des mensualités fixes sur une durée connue. Comme indiqué ci-dessus, il n’est pas destiné à financer un bien précis, l’emprunteur peut utiliser cet argent pour faire face à quelque type de dépenses que ce soit. Il est important de souligner que dans ce type d’emprunt, les taux d’intérêt sont assez élevés, de par l’absence de facture justifiant la nécessité du bien.

Ces intérêts sont calculés mensuellement et viennent s’ajouter au montant du capital remboursé mensuellement. Néanmoins, lorsque l’emprunteur se retrouve à découvert, le prêt personnel coûte moins cher que les frais liés au découvert, ce qui peut être intéressant dans les cas d’extrêmes urgences. En effet, si ce cas est régulier, accumuler des prêts personnels augmentera les charges mensuelles pouvant aller jusqu’au surendettement. De plus, lorsque les montants sont faibles, les prêteurs ne demandent pas de garanties.

Enfin l’emprunteur a la possibilité de rembourser son prêt par anticipation, sans pénalités, partiellement ou totalement.

• Le crédit révolving (renouvelable)

Il correspond à un crédit renouvelable. Le prêteur met à disposition une somme d’argent qui peut être utilisée pour effectuer des achats en une ou plusieurs fois. Cette somme d’argent peut être utilisée dans sa totalité ou partiellement.

En remboursant le capital, la somme mise à disposition est reconstituée et le capital peut être réutilisé. Les intérêts sont remboursés sur ce qui est utilisé, et non sur la somme totale mise à disposition. Généralement, ce type de crédit est accompagné d’une carte de crédit, pouvant donc être utilisée comme moyen de paiement.

• Le crédit affecté

Contrairement aux deux autres crédits, ce dernier est dit affecté car la somme empruntée est destinée à l’achat d’un bien ou d’un service précis. Ce type de crédit est plus connu sous l’appellation «payer en 3 fois». Ainsi, ce type de crédit est de manière général contracté en même temps que la réalisation de l’achat.

L’organisme prêteur devra donc vérifier, que ce soit une vente en direct ou à distance, vos revenus afin de connaître vos capacités de remboursement (via votre solvabilité). Une fois l’offre acceptée (en vente directe, la réponse est immédiate), la remise de l’offre d’emprunt est réalisée et doit contenir les détails du contrat. Dans le cas où la demande d’emprunt est refusée, le vendeur n’a pas le droit de forcer la vente par paiement unique.

• Le rachat de crédits

Enfin il est possible de bénéficier d’un rachat de crédits. Cette solution est proposée lorsqu’une personne a souscrit différents crédits à la consommation. Après analyse de la situation (amortissements des emprunts en cours etc.), l’organisme émet un document à l’emprunteur lui garantissant le rachat de tous ses crédits en un seul et même crédit, ne lui offrant plus qu’une mensualité et un intermédiaire pour tous ses crédits.

Remboursement anticipé dans le cas d’emprunts à la consommation

Selon le code de la consommation, le remboursement de ce type de contrat est légal (article L.312-34 «l’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, le crédit qui lui a été consenti»). Outre l’ouverture à la concurrence, la loi Lagarde a permis la mise en place de pénalités de remboursement. Ces pénalités peuvent intervenir dans le cas où le crédit à la consommation est un crédit amortissable, au-delà d’un seuil de 10000 euros de rembourser sur une période anticipée de 12 mois.

3. Le crédit immobilier

Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier, plusieurs emprunts peuvent vous être proposés. De manière générale, ce type d’emprunt sert à l’achat d’un bien existant, à l’achat d’un terrain constructible, à la construction ou encore à la réparation, l’amélioration, la rénovation ou l’entretien d’un bien. Le montant de cet emprunt doit être supérieur à 75000 euros.

Il existe différents types de crédits immobiliers.

• Le prêt immobilier classique

Le premier est le prêt immobilier classique. Contrairement à d’autres contrats, ce type de crédit n’est pas réglementé. Il est proposé au ménage qui souhaite investir dans l’immobilier (achat de logement, de terrain, travaux etc.).

L’offre est faite directement au ménage qui dans un délai fixé par l’établissement bancaire l’acceptera ou non. L’offre est adressée par courrier postal au ménage. Elle comprend les mentions légales et est valable au minimum 30 jours. A compter du jour de réception de l’offre, la personne doit attendre un délai de réflexion obligatoire de 10 jours francs pour renvoyer l’offre acceptée ou non (soit le 11ème jour).

Aucun versement ne peut se faire sans que le crédit n’ait été accepté. Ainsi, dans le cas où une acceptation anticipée est réalisée, le contrat est considéré comme nul et l’emprunteur doit renouveler sa demande. Si l’emprunteur demande des garanties ou des clauses supplémentaires, l’offre doit être reformulée. Enfin, dans le cas où la vente ne se fait pas, la personne qui a contracté le prêt peut renoncer à ce dernier dans un délai de 4 mois, à partir du versement du prêt.

• Le prêt à taux zéro (le PTZ)

Contraire au prêt immobilier classique, le prêt à taux zéro (le PTZ) est destiné à l’achat en primo acquisition. Des plafonds sont fixés en fonction du nombre de personnes dans le foyer, des revenues et de la zone géographique définie par l’arrêté du 30 septembre 2014.

Ce type de prêt sans intérêt, ne peut financer la totalité du projet immobilier. Tous les logements neufs sont concernés par ce prêt. Pour les logements anciens, le prêt pourra être accordé lorsque ces logements nécessitent des travaux dont le coût représente au moins 25% du coût total de l’opération.

Tableau des plafonds des ressources au 1er janvier 2016, en fonction du nombre de personnes dans le foyer et de la zone géographique déterminée par l’arrêté du 30 septembre 2014.

• Le prêt conventionné immobilier avec l’Etat

Il existe d’autres types de prêts qui peuvent permettre de bénéficier d’aides comme le droit à l’aide personnalisée au logement (APL). C’est le cas du prêt conventionné immobilier avec l’Etat. Contrairement au PTZ, ce prêt conventionné est remboursable, sur une période de 5 à 35 ans, avec des intérêts et peut financer la totalité des travaux ou de l’achat du logement, qu’il soit neuf ou ancien.

Il n’est pas accordé sous conditions de revenus.

1. Le prêt d’accession sociale

De plus des prêts sont accordés aux ménages les plus modestes. Dans ce cas, le crédit immobilier prendre la forme d’un prêt d’accession sociale (PAS). Le PAS, tout comme le prêt conventionné, est remboursable sur 5 à 25 ans (voire exceptionnellement 36 ans), avec des intérêts et peut financer le même type d’achats que le prêt conventionné.

Il est aussi dépendant des revenus du foyer qui ne doivent donc pas dépasser un certain plafond, calculés en fonction du nombre de personnes présentes dans le foyer et de la zone géographique.

Plafonds des ressources en fonction du foyer et de la zone géographique
1 personne	37000€	30000€	27000€	24000€
2 personnes	51800€	42000€	37800€	33600€
3 personnes	62900€	51000€	45900€	40800€
4 personnes	74000€	60000€	54000€	48000€
5 personnes	85100€	69000€	62100€	55200€
6 personnes	96200€	78000€	70200€	62400€
7 personnes	107300€	87000€	78300€	69600€
À partir de 8 personnes	118400€	96000€	86400€	76800€

- Plan Epargne Logement ou Compte Epargne Logement

Enfin, lorsqu’on parle de crédit immobilier il ne faut pas oublier les formules type PEL (plan d’épargne logement) ou encore le CEL (compte épargne logement) qui permettent d’obtenir des prêts immobiliers. Dans un premier cas, le PEL est une formule d’épargne bloquée. L’épargne est bloquée durant une période minimale de 4 ans (maximum 10 ans).

A la fin de cette durée, l’argent bloqué pourra être utilisé de différentes façons. Néanmoins, la personne pourra si elle le souhaite, le clôturer (et donc jouir de cet argent pour l’investir dans l’immobilier), le prolonger, obtenir un prêt immobilier avec un taux privilégié (l’apport fait par cette épargne est une garantie supplémentaire pour l’organisme bancaire). Le montant du premier versement lors de l’ouverture d’un PEL est de 225 euros. Chaque année, la personne sera obligée de verser 540 euros.

Ce versement se fera soit mensuellement (45 euros par mois), soit trimestriellement (135 euros), soit semestriellement (270 euros). Le montant maximal du PEL est de 61200 euros. Ce type d’épargne est rémunéré avec un taux d’intérêt de 1% (pour les PEL ouverts depuis le 1er août 2016).

Le PEL permet de plus d’obtenir une prime d’Etat. Pour cela, depuis mars 2011, il faudra que l’emprunt au titre du PEL soit supérieur à 5000 euros. Cette prime ne peut pas être supérieure 1525 euros (lorsque l’emprunteur achète un bien immobilier, neuf ou existant, respectueux de l’environnement - logement labélisé BBC 2005 : Bâtiment Basse Consommation ou que le DPE, diagnostic de Performance Energétique est classé de A à D).

Dans les autres cas, cette prime est plafonnée à 1000 euros.

Dans le cas du CEL, le compte épargne logement, l’obtention d’un prêt immobilier est possible sous certaines conditions, pour acheter ou réaliser des travaux. Le taux sera alors avantageux. Contrairement au PEL, le premier versement devra être de 300 euros.

Bien que le montant des versements soit libre, tout comme le rythme d’alimentation du CEL, il ne peut être inférieur à 75 euros. Le CEL ne peut pas dépasser un plafond de 15300 euros. Enfin, des retraits d’argent sont possibles sur un CEL (l’argent ne peut être débloqué qu’après les 4 ans minimum pour un PEL), il faudra veiller à ce que le solde du CEL soit toujours égal ou supérieur à 300 euros.

Comme pour le PEL, le CEL permet d’obtenir une prime d’Etat en fin d’épargne, lors de l’obtention du prêt. Cette prime, exonérée d’impôt sur le revenu, est plafonnée à 1144 euros.

Remboursement anticipé dans le cas d’un prêt immobilier

Dans ce cas aussi, les articles L.313-47 et R313-25 du code de consommation fixent les conditions de remboursement par anticipation. Deux limites sont fixées:

• L’indemnité ne doit pas être supérieure à 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt;
• L’indemnité ne peut pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement par anticipation.

Il n’existe pas de réglementation sur ces indemnités, seul un maximum est fixé. Néanmoins, elles doivent être précisées lors de la rédaction de l’emprunt pour être légale. De manière générale, les indemnités sont négociées lors de la rédaction du contrat, ce même contrat qui peut interdire le remboursement anticipé inférieur ou égal à 10% du montant emprunté initial.