Calcul du taux d’endettement

Souscrire un crédit n’est pas une étape à prendre à la légère. C’est une opération souvent nécessaire mais qui peut s’avérer risquée à la fois pour vous, l’emprunteur, mais aussi pour l’organisme prêteur. C’est pourquoi il est important de s’assurer au préalable de sa capacité à rembourser par l’opération du calcul du taux d’endettement.

Qu’est-ce que le calcul du taux d’endettement ?

C’est l’opération permettant de savoir ce que pèse dans le budget le montant des remboursements des prêts de tout type de l’emprunteur. Grossièrement, le calcul du taux d’endettement est la proportion des mensualités d’emprunts sur les revenus nets mensuels.

Néanmoins, chaque établissement de crédit a ses propres critères de calcul du taux d’endettement. Certains prennent en compte toutes les charges récurrentes du foyer (par exemple les charges fiscales, les loyers, etc). En réalité, c’est une confusion qui est souvent opérée entre taux d’endettement et reste à vivre ; nous reviendrons sur la distinction entre ces deux notions plus loin.

Comment faire le calcul du taux d’endettement ?

La plupart des organismes financiers, ou des comparateurs des offres de crédit, mettent à disposition leur propre outil de calcul du taux d’endettement. Il suffit alors de remplir les informations demandées.

Pour autant, il est possible de réaliser soi-même, au préalable, son propre calcul du taux d’endettement. Cela est même vivement conseillé pour préparer au mieux votre projet et vous rendre compte de l’importance de la situation. En effet, comme vous le verrez tout à l’heure, le taux d’endettement est généralement la base de la demande d’un crédit. Dans tous les cas, lors de la constitution de votre dossier de demande de prêt, l’organisme prêteur réalisera le calcul du taux d’endettement.

Ce calcul du taux d’endettement se fait en plusieurs étapes :

  1. Tout d’abord, il faut calculer les revenus mensuels. En cas de revenus fixes, l’opération est relativement simple. Si vos revenus varient chaque mois, faites une moyenne de ces derniers sur les quinze derniers mois – sachez toutefois que les revenus inscrits sur un avis d’imposition sont davantage pris en compte par les organismes de crédit que les fiches de salaires.
  2. Ensuite, regroupez tous les prêts en cours et calculez le montant des mensualités. Il est important de ne pas duper le prêteur à ce stade. En effet, non seulement ce dernier vous refuserait l’octroi du crédit mais aussi vous inscrirait sur une « liste noire » vous empêchant d’obtenir un nouveau prêt, ou encore il pourrait annuler un crédit déjà accordé. Une fois toutes les mensualités obtenues, additionnez toutes les échéances grâce aux tableaux d’amortissement. Ces derniers peuvent être obtenus gratuitement auprès de votre prêteur.
  3. Enfin, vous pouvez procéder au calcul du taux d’endettement par l’opération : Total des mensualités / Total des revenus mensuels. Généralement le résultat s’exprime sous forme de pourcentage (on obtient un nombre avec deux décimales qu’on multiplie par 100).

Par exemple : Un ménage a des mensualités de 600€ et des revenus mensuels de 2800€. Son taux d’endettement est de : 600 / 2800 = 0,21 soit 21%.

Remarque : Le calcul du taux d’endettement sur investissement locatif.

Si vous avez conclu un prêt immobilier pour un bien que vous comptez louer, ou que vous constituez une demande pour un tel cas, vous êtes certainement concerné par l’investissement locatif. Dans ce cas, les modalités de calcul du taux d’endettement ne sont pas les mêmes.

En effet, la banque ne prendra en compte que les revenus locatifs nets afin de tenir compte des charges de propriété – soit 70% du loyer que vous allez percevoir. Il est vrai que l’opération peut s’avérer complexe au stade de la demande puisqu’il faut d’ores et déjà tenir compte du loyer actuel moyen. De plus, pour calculer le taux d’endettement futur, les organismes diffèrent suivant qu’ils pratiquent ou non la compensation des revenus.

Pour être plus clair, on va prendre un exemple simple. Un ménage a 4000€ de revenus mensuels et des mensualités de crédit de 800€. Ils comptent souscrire à un prêt immobilier dont les mensualités seront de 500€ et qui leur rapportera 300€ de loyer par mois.

Si le prêteur pratique la compensation des revenus, le calcul du taux d’endettement se fera selon cette opération : [Mensualités actuelles + (mensualités du prêt locatif - revenus locatif nets)]/ Revenus imposables

Soit : [800 + (500-300)]/4000 = 0,25 soit 25% de taux d’endettement

Si le prêteur pratique la non-compensation des revenus, le calcul du taux d’endettement se fera selon cette opération : (Mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (Revenus locatifs nets + Revenus imposables)

Soit : (800 + 500) / (300+4000) = 0,30 soit 30% de taux d’endettement

Quel est l’intérêt du calcul du taux d’endettement ?

L’intérêt premier du calcul du taux d’endettement est de savoir si les établissements financiers prêteurs vont vous octroyer votre crédit. Ces derniers ne s’engageront pas si le taux d’endettement futur du demandeur, en prenant en compte le nouveau prêt, dépasse 33% puisque cet indice permet de s’assurer de la solvabilité financière de l’emprunteur. 

Aussi, il conditionne le taux du crédit : plus le calcul du taux d’endettement révèle un résultat faible, plus le taux du crédit le sera et plus les mensualités seront allégées. En effet, votre dossier apparaitra comme suffisamment sécurisant pour les créanciers pour garantir l’opération financière.

Toutefois, le calcul du taux d’endettement peut s’avérer utile au-delà de la simple hypothèse de la demande de prêt. En effet, il permet de vérifier sa situation personnelle face au risque d’endettement. Dès lors, il est utile pour prendre des décisions importantes : révision des dépenses, meilleure gestion du budget, voire engager une procédure de surendettement dans les cas les plus graves.

Quelle est la différence entre le calcul du taux d’endettement et celui du « reste à vivre » ?

Le reste à vivre est une notion importante et à définir lorsqu’on s’intéresse au calcul du taux d’endettement. Il correspond à ce que le foyer dispose pour vivre quand il a payé ses charges mensuelles fixes et incompressibles.

Son calcul est relativement simple. Il correspond aux revenus du foyer auxquels on soustrait les charges fixes. Par revenus on entend les salaires (ou équivalents : allocations chômages, pensions, …), les allocations, etc. Les charges mensuelles régulières regroupent le loyer, les charges de logement (énergie, assurance, …), les impôts, les remboursements de crédits, les pensions versées et les frais de transport.

Les organismes financiers, lors de l’étude de la demande de prêt, ne prennent pas simplement en compte les mensualités des crédits en cours. En effet, c’est le reste à vivre qui permettra de mesurer la capacité financière de l’emprunteur, c'est-à-dire l’argent qui sera destiné à rembourser le crédit et donc le montant d’endettement supplémentaire. C’est pourquoi le calcul du taux d’endettement est essentiel mais non suffisant – aussi, le calcul du taux d’endettement peut s’avérer satisfaisant alors que le reste à vivre n’est pas assez élevé pour contracter un nouveau crédit sans être menacé de surendettement comme le montre l’exemple suivant :

Un ménage est constitué de deux personnes gagnant respectivement 1200€ et 1400€ par mois. Elles ont souscrit à un crédit auto d’une mensualité de 370€. Leur loyer et les charges leur reviennent à 950€, leurs frais de transport à 140€ et leurs impôts à 300€. Elles souhaitent réaliser une demande de prêt immobilier pour financer l’achat d’une résidence secondaire.

Réalisons le calcul du taux d’endettement : Total des mensualités / Total des revenus mensuels = 370 / (1200 + 1400) = 14%. A priori, leur demande devrait être accueillie car ce taux est inférieur à 33%.

Maintenant, calculons leur reste à vivre : Revenus – Charges fixes = (1200 + 1400) – (370 + 950 + 140 + 300) = 2600 – 1760 = 840€. Pour obtenir leur taux de reste à vivre, il suffit de calculer : Reste à vivre / Revenus du foyer = 32%.

Certes il n’existe pas de taux de reste à vivre de référence puisque tout le monde ne dispose pas des mêmes revenus. Toutefois, il faut garder à l’esprit que plus la source des revenus est peu importante, plus le taux de reste à vivre doit être élevé. Or ici, le taux de reste à vivre obtenu est relativement faible ce qui indique un risque de surendettement qui peut effrayer les organismes financiers. Mais ceci ne serait pas apparu avec le simple calcul du taux d’endettement. On voit donc bien que le calcul du taux d’endettement seul n’est pas pertinent dans la demande de prêt. Toutefois, il reste essentiel.

Que faire si le calcul du taux d’endettement ne m’est pas favorable ?

Comme on l’a vu tout à l’heure, les organismes financiers refusent les demandes de crédit lorsque le calcul du taux d’endettement aboutit à un résultat supérieur à 33%. Une des solutions est le regroupement de crédits : un organisme va regrouper l’ensemble des prêts pour n’en former qu’un global. Il n’y aura alors qu’une seule mensualité par mois qui sera recalculée en fonction de la capacité de remboursement actuelle du foyer.

Cette solution permet de gérer au mieux les crédits et bien généralement de revoir les remboursements à la baisse. Ainsi, le nouveau calcul du taux d’endettement devrait aboutir à un résultat plus bas. Toutefois, le regroupement de crédit n’est pas une solution miracle ; c’est pourquoi le calcul du taux d’endettement doit être réalisé avant tout dans le cadre de la gestion de son budget et non uniquement lorsqu’on se pose la question d’une demande de crédit.